Δημήτρης Σαμαράς: Η σημασία της χωροταξίας στη βιώσιμη ανάπτυξη

«Ο χωροταξιακός σχεδιασμός της χώρας ολοκληρώνεται και ίσως αυτή τη στιγμή μιλάμε για μια σιωπηρή αναστολή της Εκτός Σχεδίου Δόμησης στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας με την απόφαση 176/2023, της Ολομέλειας του ΣτΕ. Ο τουρισμός δεν αντέχει την ασάφεια. Χωρίς κανόνες, δεν υπάρχει ποιοτική ανάπτυξη — υπάρχει υπερφόρτωση, υποβάθμιση και τελικά απώλεια αξίας, ενώ ο χωρικός σχεδιασμός που ολοκληρώνεται θα καθορίσει το μέλλον της κάθε περιοχής για τα επόμενα 20-30 χρόνια. Η πολιτεία με τους αρμόδιους φορείς, θα πρέπει να βρουν τη χρυσή τομή, που είναι η ισορροπία μεταξύ της προστασίας του περιβάλλοντος, και των κοινωνικών και οικονομικών επιπτώσεων για να προχωρήσει η χώρα στη βιώσιμη ανάπτυξη». Αυτά υπογράμμισε μεταξύ άλλων ο πρόεδρος του Ομίλου «Σαμαράς & Συνεργάτες», Δημήτρης Σαμαράς κατά τη συμμετοχή του στο 11ο Delphi Economic Forum και συγκεκριμένα στο πάνελ με θέμα “Tourism at a Crossroad: Growth, Sustainability and the Next Model”.

Στην ερώτηση «Πώς συμβάλλουν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σ’ ένα πιο οργανωμένο και βιώσιμο τουριστικό μοντέλο και πόσο εφικτό είναι να ολοκληρωθούν εντός των χρονοδιαγραμμάτων του Ταμείου Ανάκαμψης» ο ίδιος απάντησε:

«Αν θέλουμε να μιλήσουμε ειλικρινά, ο τουρισμός είναι ο καθρέφτης των αδυναμιών, αλλά και των δυνατοτήτων του χωρικού μας σχεδιασμού. Και το ερώτημα δεν είναι μόνο, αν θα προλάβουμε τα χρονοδιαγράμματα, αλλά αν και πότε θα αποκτήσουμε επιτέλους χωροταξικούς κανόνες που να στηρίζουν μια βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη. Δυστυχώς, στη χώρα μας, μετά τον Ν.1337/83 του Αντώνη Τρίτση, δηλαδή για περισσότερα από 40 χρόνια, μόνο περίπου το 20% της επικράτειας διέθετε οργανωμένο χωροταξικό σχεδιασμό. Η Χωροταξία, και ως λέξη αλλά κυρίως ως επιστήμη, δε βάζει μόνο τάξη στο χώρο, αλλά καθορίζει τους κανόνες και τις προϋποθέσεις προστασίας και ανάπτυξης της κάθε περιοχής, ώστε να υπάρχει ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος. Δημιουργεί σταθερές συνθήκες για την επιχειρηματικότητα και τις επενδύσεις, ιδιαίτερα στον τουρισμό, αλλά και σε άλλους βασικούς τομείς της οικονομίας.

Η Πολιτεία, αναγνωρίζοντας την παραπάνω αναγκαιότητα, μέσω του Υπουργείου Περιβάλλοντος, προχώρησε σε μια στρατηγική επιλογή: την ένταξη του χωρικού σχεδιασμού με την εκπόνηση ΤΠΣ και ΕΠΣ για 250 δήμους στο Ταμείο Ανάκαμψης, μέσω του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Πρόκειται για μια ιστορική μεταρρύθμιση, που για πρώτη φορά επιχειρεί να οργανώσει τον χώρο σε εθνική κλίμακα.

Το σημαντικότερο επίσης, είναι ότι, αυτός ο χωρικός σχεδιασμός θα καθορίσει το μέλλον της κάθε περιοχής για τα επόμενα 20-30 χρόνια. Μόνο ό,τι θα προβλεφθεί σ΄ αυτόν τον σχεδιασμό θα μπορεί να υλοποιηθεί. Άρα, πρέπει να σκεφτούμε και να προβλέψουμε πως θέλουμε το μέλλον της κάθε περιοχής.

Η εκπόνηση των σχεδίων αυτών είναι σύνθετη, καθώς η Ελλάδα έχει έντονες χωρικές ανισορροπίες. Άλλες ανάγκες έχουν οι Κυκλάδες, άλλες η Ήπειρος ή η Θράκη. Το οξύμωρο, ωστόσο, είναι ότι καλούμαστε να σχεδιάσουμε το μέλλον κάθε περιοχής για τα επόμενα 20–30 χρόνια σε ελάχιστο χρόνο. Σήμερα, βρισκόμαστε στο λεγόμενο “photo finish”, με ορόσημο την ολοκλήρωση έως τις 30 Απριλίου 2026.

Εμείς ως «Σαμαράς & Συνεργάτες», αναλάβαμε τον σχεδιασμό για πάνω από 35 περιοχές της χώρας, αλλά και τις σημαντικότερες για τον τουρισμό. Η εκπόνηση των μελετών, απαιτεί διεπιστημονική προσέγγιση, καθότι απαιτούνται χωροταξικές, πολεοδομικές, συγκοινωνιακές, γεωλογικές, τοπογραφικές, υδραυλικές και άλλες μελέτες, καθώς και στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Κρίσιμη σημασία στην υλοποίηση είναι η διάγνωση των ιδιαίτερων συνθηκών της κάθε περιοχής, καθώς και η καταγραφή του υφιστάμενου δομημένου περιβάλλοντος των υποδομών, αλλά και των αναγκών της. Επίσης, το όλο πλαίσιο καθορίζεται από συγκεκριμένες προδιαγραφές που εξέδωσε το ΥΠΕΝ και που καθορίζουν τις προβλεπόμενες χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, τη φέρουσα ικανότητα, τις προστατευόμενες περιοχές, καθώς και άλλα κοινωνικά και οικονομικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής.

Εμείς, περπατήσαμε τις περιοχές, μιλήσαμε με τις τοπικές κοινωνίες, κατανοήσαμε τις ανάγκες. Δεν λειτουργήσαμε απλώς ως μελετητές, αλλά ως σύμβουλοι ανάπτυξης. Μέσα από αυτή την προσέγγιση, καταφέραμε να παραδώσουμε τις μελέτες μας έγκαιρα, παρά τα ασφυκτικά χρονοδιαγράμματα του Ταμείου Ανάκαμψης. Μεγάλο μέρος του προγράμματος πιστεύω ότι θα είναι εντός του χρονοδιαγράμματος, αφήνοντας μια ουσιαστική παρακαταθήκη για τη χώρα. Η επιτυχία δεν θα κριθεί, μόνο από το αν θα παραδοθούν τα σχέδια στην ώρα τους. Θα κριθεί από το αν αυτά τα σχέδια θα εγκριθούν και θα εφαρμοστούν γρήγορα. Είναι ευκαιρία να ανοίξουμε ένα νέο κεφάλαιο για την πολεοδομία και την ανάπτυξη στην Ελλάδα, μέσα από μια βαθιά μεταρρύθμιση, που θέτει τις βάσεις για ένα καθαρό και ασφαλές επενδυτικό περιβάλλον, αλλά και για αναβαθμισμένη ποιότητα ζωής των πολιτών.

«Το στοίχημα είναι να βρούμε την ισορροπία»

Στην ερώτηση για το ποιες είναι οι επιπτώσεις στον τουρισμό και τις επενδύσεις στις Εκτός Σχεδίου περιοχές από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας να ακυρώνει οικοδομικές άδειες τουριστικών μονάδων, που εκδίδονται σε ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία έχουν «πρόσωπο» σε μη αναγνωρισμένο με προεδρικό διάταγμα κοινόχρηστο δρόμο ο ίδιος διευκρίνισε:

«Η Εκτός Σχεδίου δόμηση στην Ελλάδα, δεν είναι νέο φαινόμενο, αλλά μία θεσμοθετημένη πρακτική σχεδόν ενός αιώνα, που λειτούργησε ως αναγκαία λύση σε μια χώρα, χωρίς ολοκληρωμένο χωροταξικό σχεδιασμό, καλύπτοντας τόσο οικιστικές όσο και επενδυτικές ανάγκες — ιδιαίτερα στον τουρισμό. Σήμερα, το ζητούμενο είναι η μετάβαση σε ένα πιο σύγχρονο και ισορροπημένο μοντέλο ανάπτυξης.

Μετά την απόφαση 176/2023, της Ολομέλειας του ΣτΕ εισάγεται μια κρίσιμη αλλαγή: δεν αρκεί το εμβαδόν και το πρόσωπο σε απλό κοινόχρηστο δρόμο, αλλά απαιτείται πρόσωπο σε θεσμικά αναγνωρισμένη οδό, μέσω Προεδρικού Διατάγματος. Ουσιαστικά τι λέει το ΣτΕ επικαλούμενο το άρθρο 24 του Συντάγματος; Ότι δεν μπορείς στις Εκτός Σχεδίου περιοχές να χτίζεις ευκολότερα απ’ ότι στις Εντός Σχεδίου περιοχές και ότι πρέπει να προηγηθεί πολεοδομικός σχεδιασμός. Ίσως περιβαλλοντικά και πολεοδομικά αυτό να είναι σωστό για πολλούς λόγους, αλλά δημιουργεί άλλα προβλήματα, στην κοινωνία και την οικονομία, και αυτό δεν μπορούμε να το αγνοήσουμε. Στην πράξη, το αποτέλεσμα των αρκετών πλέον δικαστικών αποφάσεων, είναι άμεσο και έντονο: Πολλές Πολεοδομίες έχουν ουσιαστικά παγώσει την έκδοση οικοδομικών αδειών, ενώ ακόμη και όσες άδειες εκδίδονται, συχνά ακυρώνονται στα διοικητικά δικαστήρια, όταν προσβάλλονται, ενώ την ίδια στιγμή, μόλις το 5% περίπου του οδικού δικτύου είναι θεσμικά αναγνωρισμένο, ώστε να δίνει οικοδομησιμότητα στα όμορα γεωτεμάχια. Άρα ίσως μιλάμε για μια σιωπηρή αναστολή της εκτός σχεδίου δόμησης στη χώρα ή έστω στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας.

Οι επιπτώσεις από αυτή την άτυπη αναστολή και αβεβαιότητα είναι πολυεπίπεδες.

Πρώτον πλήττεται η ασφάλεια δικαίου: επενδυτές και ιδιώτες δεν γνωρίζουν αν μπορούν να χτίσουν σε ένα ακίνητο που έκτιζαν μέχρι χθες ή αν μια άδεια που εκδίδεται με βάση το Νόμο θα αντέξει, ή αν προσβληθεί στα δικαστήρια.

Δεύτερον επηρεάζεται άμεσα η αγορά ακινήτων: μειώνεται η αξία, δυσκολεύει η τραπεζική χρηματοδότηση, μειώνεται η ανάπτυξη στη χώρα μας, γιατί αυτό αφορά όλες τις επενδύσεις στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Τρίτον οι επιπτώσεις στον τουρισμό είναι άμεσες και έντονες: Ξενοδοχειακά projects, επενδύσεις παγώνουν ή ακυρώνονται, υφιστάμενες μονάδες αδυνατούν να επεκταθούν, αφού δεν υπάρχει η βεβαιότητα ότι δεν θα ακυρωθούν νομικά.

Και ας το πούμε ξεκάθαρα: Ο τουρισμός δεν αντέχει την ασάφεια. Χωρίς κανόνες, δεν υπάρχει ποιοτική ανάπτυξη — υπάρχει υπερφόρτωση, υποβάθμιση και τελικά απώλεια αξίας.

Στο πλαίσιο αυτό, το ΥΠΕΝ ενέταξε στο Ταμείο Ανάκαμψης το έργο καταγραφής του οδικού δικτύου της χώρας, με στόχο τη θεσμική αναγνώριση των δρόμων που θα πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το ΣτΕ και οι οποίες θα εγκριθούν με Προεδρικό Διάταγμα, για να δίνουν οικοδομησιμότητα στα όμορα γεωτεμάχια. Μέχρι σήμερα, αναγνωρισμένοι είναι κυρίως οι εθνικοί και επαρχιακοί δρόμοι και ελάχιστοι δημοτικοί δρόμοι, γεγονός που καθιστά την πρωτοβουλία αυτή κρίσιμη για τη δυνατότητα οικοδομησιμότητα στις Εκτός Σχεδίου περιοχές.

Εμείς ως «Σαμαράς & Συνεργάτες ΑΕ – Σύμβουλοι Μηχανικοί» αναλάβαμε μετά από διαγωνιστική διαδικασία την καταγραφή των δρόμων μαζί μ’ άλλες εταιρίες για ολόκληρη τη νησιωτική Ελλάδα στο Αιγαίο και το Ιόνιο πλην Εύβοιας και Κρήτης. Καταγράψαμε όλο το οδικό δίκτυο όλων των νησιών μας και βλέπουμε τα δεδομένα που έχουμε πλέον από αυτή την καταγραφή, για την αναγνώριση των δρόμων.

Πόσοι δρόμοι θα πληρούν τις προϋποθέσεις και τα χαρακτηριστικά, ώστε να αναγνωριστούν και να δίδουν οικοδομησιμότητα σε γεωτεμάχια στις Εκτός Σχεδίου περιοχές; Και πότε θα γίνει αυτό; Και μέχρι τότε τί θα γίνεται με την οικοδομησιμότητα και τις επενδύσεις; Εμείς έχοντας τα δεδομένα της καταγραφής, έχουμε σαφή εικόνα ότι, ίσως το ποσοστό των δρόμων που θα αναγνωριστεί να είναι μικρό. Οπότε που οδηγούμαστε με την Εκτός Σχεδίου δόμηση; Και εδώ αναδεικνύεται η μεγάλη πρόκληση: Δεν μπορούμε να περάσουμε από την έλλειψη κανόνων και τη δόμηση παντού… σε μια έμμεση απαγόρευση της δόμησης και περιορισμού της ανάπτυξης. Χρειάζεται άμεσα ένα σαφές, λειτουργικό, δίκαιο και εφαρμόσιμο θεσμικό πλαίσιο, που να αποκαθιστά την ισορροπία.

Και μπορεί σήμερα να υπάρχουν εργαλεία, όπως τα ΕΣΧΑΣΕ, τα ΕΣΧΑΔΑ ή τα ΕΠΣ, που δίνουν λύσεις στο πρόβλημα της οικοδομησιμότητας ουσιαστικά όμως αυτά αναφέρονται και εφαρμόζονται μόνο σε μεγάλες επενδύσεις. Τι γίνεται, λοιπόν, με την οικοδομική δραστηριότητα της χώρας και τις μικρές επενδύσεις σε Εκτός Σχεδίου περιοχές; Αν δημιουργήσουμε οργανωμένους υποδοχείς, οι διαδικασίες είναι πολύ χρονοβόρες, και η ιδιωτική πολεοδόμηση απαιτεί από 5 έως 10 χρόνια, αλλά και μεγάλο κόστος. Άρα, το ζήτημα δεν είναι μόνο τεχνικό ή νομικό. Η πρόκληση είναι πολυδιάστατη, βαθιά κοινωνική, οικονομική, νομική, τεχνική, αλλά και πολιτική και αφορά στο πως η ελληνική πολιτεία θα επαναπροσδιορίσει τη σχέση μεταξύ ιδιοκτησίας, χώρου αλλά και ανάπτυξης στις επόμενες δεκαετίες. Το στοίχημα είναι να βρoύμε – η πολιτεία και όλοι οι αρμόδιοι φορείς- την ισορροπία μεταξύ της προστασίας του περιβάλλοντος και των κοινωνικών και οικονομικών επιπτώσεων για να προχωρήσει η χώρα στη βιώσιμη ανάπτυξη για να έχουν μέλλον οι επόμενες γενιές και η πατρίδα μας.