Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων: Κτηματολόγιο και συμβολαιογράφοι αλλάζουν την αγορά ακινήτων

Οι σημαντικές αλλαγές που συντελούνται στην αγορά ακινήτων, αλλά και τα εμπόδια που παραμένουν, βρέθηκαν στο επίκεντρο της Prodexpo 2026, η οποία πραγματοποιείται στις 14 και 15 Οκτωβρίου στο Ωδείο Αθηνών.

Σε μια νέα εποχή εισέρχεται η ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, η ψηφιοποίηση των συναλλαγών και η προωθούμενη λειτουργία των συμβολαιογράφων ως υπηρεσίας μίας στάσης δημιουργούν τις προϋποθέσεις για ταχύτερες και ασφαλέστερες μεταβιβάσεις. Την ίδια στιγμή, ωστόσο, οι εκκρεμότητες στο πολεοδομικό πλαίσιο και οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση εξακολουθούν να προκαλούν αβεβαιότητα στους επενδυτές, επηρεάζοντας την αξιοποίηση και την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Τη μετάβαση του Ελληνικού Κτηματολογίου από τη φάση της σύνταξης και καταγραφής στη φάση της πλήρους λειτουργίας του παρουσίασε η Ολυμπία Μαρκέλλου, Γενική Διευθύντρια του Ελληνικού Κτηματολογίου, επισημαίνοντας ότι «το 99% της χώρας έχει πλέον κτηματολογικό κωδικό και όλες οι υπηρεσίες μας παρέχονται ηλεκτρονικά». Όπως εξήγησε, πρόκειται για μια μεταρρύθμιση που αλλάζει ριζικά τον τρόπο καταγραφής και διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο εθνικό σύστημα τη γεωμετρική και τη νομική πληροφορία κάθε ακινήτου.

Στο πλαίσιο αυτής της μετάβασης, καταργήθηκαν 392 υποθηκοφυλακεία, ενώ σαρώθηκαν και ψηφιοποιήθηκαν περίπου 600 εκατομμύρια σελίδες αρχείων, επιτρέποντας πλέον την απομακρυσμένη έρευνα χωρίς φυσική παρουσία και μετακινήσεις. Η ίδια υπογράμμισε ότι οι πολίτες και οι επαγγελματίες μπορούν πλέον να έχουν ηλεκτρονική πρόσβαση στις υπηρεσίες του Κτηματολογίου και να υποβάλλουν ψηφιακά τις σχετικές πράξεις. Μάλιστα, εδώ και περίπου έναν μήνα, ακόμη και η τελευταία διαδικασία που απαιτούσε υποχρεωτικά φυσική παρουσία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά.

Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε στην επόμενη μεγάλη μεταρρύθμιση: τη δημιουργία του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτου, για τον οποίο, όπως ανακοίνωσε, αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση σχετικό νομοσχέδιο τις επόμενες ημέρες. Στόχος είναι η διαλειτουργικότητα των διαφορετικών μητρώων και υπηρεσιών του Δημοσίου, ώστε οι πληροφορίες που αφορούν ένα ακίνητο να είναι διαθέσιμες μέσα από ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον. «Οραματιζόμαστε μια υποδομή στην οποία θα συγκεντρώνεται όλη η πληροφορία για το ακίνητο και τη γη. Με τον μοναδικό αριθμό ΚΑΕΚ θα μπορούν να επικοινωνούν μεταξύ τους όλα τα μητρώα του Δημοσίου, οι δημόσιες υπηρεσίες, οι επαγγελματίες και οι πολίτες», σημείωσε.

Στον καθοριστικό ρόλο που καλούνται να αναλάβουν οι συμβολαιογράφοι στη νέα ψηφιακή πραγματικότητα αναφέρθηκε η Έλενα Κοντογεώργου, Πρόεδρος στον Συμβολαιογραφικό Σύλλογο Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου & Δωδεκανήσου & Πρόεδρος στη Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος.

Όπως επισήμανε, παρά τη σημαντική πρόοδο που έχει σημειωθεί τα τελευταία χρόνια, η συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων εξακολουθεί να αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα εμπόδια στην ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων. Ορισμένα πιστοποιητικά μπορούν ήδη να αναζητηθούν ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο. Άλλα, όμως, όπως η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, απαιτούν την παρέμβαση μηχανικού, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται καθυστερήσεις, ιδιαίτερα όταν χρειάζονται διορθώσεις ή τροποποιήσεις. «Έχουν γίνει πάρα πολλές βελτιώσεις και δεν πρέπει να απαξιώνουμε τις προσπάθειες που έχουν πραγματοποιηθεί» ανέφερε, «ωστόσο, ακόμη διορθώνουμε λάθη του παρελθόντος και της κτηματογράφησης».

Η κυρία Κοντογεώργου τόνισε ότι αναμένεται υπουργική απόφαση για τη λειτουργία του συμβολαιογράφου ως υπηρεσίας μίας στάσης, ώστε η συγκέντρωση των απαιτούμενων πιστοποιητικών και εγγράφων να πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο, χωρίς να χρειάζεται ο πολίτης να απευθύνεται σε διαφορετικές υπηρεσίες. Παράλληλα, εξέφρασε την εκτίμηση ότι η εφαρμογή του ψηφιακού συμβολαίου βρίσκεται πλέον πολύ κοντά. «Είμαστε πολύ κοντά στο ψηφιακό συμβόλαιο» είπε. «Ο συμβολαιογράφος, ως υπηρεσία μίας στάσης, θα έχει κεντρικό ρόλο στη συγκέντρωση και στον έλεγχο της πληροφορίας, ώστε να μπορεί να δώσει το πράσινο φως για την ψηφιακή υπογραφή, χωρίς ανακρίβειες και ανασφάλεια», υπογράμμισε.

Στις νομοθετικές παρεμβάσεις που διευκολύνουν τις συναλλαγές αναφέρθηκε η Εύη Γρηγορίου-Σερφιώτη, Senior Associate της Δικηγορικής Εταιρείας Σιούφας και Συνεργάτες, χαρακτηρίζοντας το 2026 κομβικό έτος για τη διαμόρφωση ενός πιο λειτουργικού πλαισίου μεταβίβασης ακινήτων.

Μεταξύ άλλων, παρουσίασε τις προβλέψεις του νόμου 5293, οι οποίες, όπως εξήγησε, απλοποιούν προϋποθέσεις για την υπογραφή οριστικών συμβολαίων. Αναφέρθηκε ειδικότερα στη δυνατότητα ολοκλήρωσης συναλλαγών με παρακράτηση οφειλών από το τίμημα, καθώς και στη δυνατότητα μεταβίβασης ακινήτων που έχουν κατασχεθεί από το Δημόσιο, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Παράλληλα, έκανε αναφορά στον νόμο 5321 και στη λειτουργία, από τις 18 Σεπτεμβρίου, ηλεκτρονικής πλατφόρμας για μεταβολές στοιχείων ακινήτων, με πρόβλεψη ενημέρωσης των όμορων ιδιοκτητών.

Παρά τις βελτιώσεις, σημείωσε ότι η προβλεψιμότητα του χρόνου ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής εξακολουθεί να αποτελεί πρόκληση: «Το επενδυτικό περιβάλλον έχει βελτιωθεί. Ωστόσο, στο ερώτημα πότε θα είμαι έτοιμος να υπογράψω και πότε θα πραγματοποιηθεί το closing, η απάντηση εξακολουθεί να είναι “εξαρτάται”».

Την ανάγκη η ψηφιοποίηση να συνοδευτεί από ουσιαστική απλούστευση της νομοθεσίας και των διοικητικών διαδικασιών υπογράμμισε ο Μάνος Κρανίδης, Διευθύνων Σύμβουλος της Krama Property & Πολιτικός Μηχανικός, Μέλος Δ.Σ. ΠΟΜΙΔΑ. Σημείωσε ότι, παρά τις σημαντικές βελτιώσεις που έχουν πραγματοποιηθεί από το 2011, η πρώτη μεταβίβαση ενός ακινήτου εξακολουθεί να είναι ιδιαίτερα δύσκολη, κυρίως λόγω παλαιών εκκρεμοτήτων και λαθών. «Δεν αρκεί να είναι ψηφιακό το Κτηματολόγιο. Πρέπει να απλοποιηθεί συνολικά το πλαίσιο και να μειωθούν οι διαδικασίες», τόνισε. Αναφέρθηκε δε, στις καθυστερήσεις που εξακολουθούν να καταγράφονται στις πολεοδομίες, στις αρχαιολογικές υπηρεσίες και στον ΔΕΔΔΗΕ, επισημαίνοντας ότι η μεταφορά αρμοδιοτήτων ή η ψηφιοποίηση δεν αρκούν χωρίς βαθύτερη διοικητική μεταρρύθμιση.

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε και στα κλειστά ακίνητα, τα οποία θα μπορούσαν να συμβάλλουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Ωστόσο, εξήγησε ότι πολλά από αυτά είναι παλιά και είτε απαιτούν σημαντικές επενδύσεις, είτε αντιμετωπίζουν προβλήματα τίτλων και κληρονομικών εκκρεμοτήτων.

Ο κ. Κρονίδης τόνισε επίσης ότι «τα μέτρα για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων πρέπει να γίνουν πιο γενναία. Όταν ένα ακίνητο “κάθεται”, υπάρχει και δημοσιονομικό κόστος. Χρειάζεται μια πολιτική σε βάθος, καθώς το Δημόσιο δεν έχει ακόμη πλήρη εικόνα για το πόσα και ποια είναι τα κενά ακίνητα».

Τη συζήτηση με θέμα «Το μεταβαλλόμενο τοπίο της αγοράς ακινήτων: Νομικές προκλήσεις, πραγματικότητα των συναλλαγών και επόμενη ημέρα» συντόνισε ο Γεώργιος Ρέκας, Managing Associate της Δικηγορικής Εταιρείας Σιούφας και Συνεργάτες.

Δημήτρης Σαμαράς: «Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός θα καθορίσει το μέλλον κάθε περιοχής για τα επόμενα 30 χρόνια»

Σημαντικές ανατροπές στις αξίες των ακινήτων και σοβαρό κίνδυνο παγώματος της οικονομικής δραστηριότητας σε εκτός σχεδίου περιοχές προέβλεψε ο Δημήτρης Σαμαράς, CEO Samaras & Partners Group of Companies, τονίζοντας ότι η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται όχι μόνο από τη θέση του, αλλά και από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους όρους δόμησης. «Μια γραμμή πάνω σε έναν πολεοδομικό χάρτη δεν είναι απλώς μία γραμμή. Μπορεί να δημιουργήσει υπεραξίες ή να απαξιώσει περιουσίες», σημείωσε χαρακτηριστικά.

Όπως ανέφερε, μέσω του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» εκπονούνται Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια σε 250 δήμους και περίπου 880 δημοτικές ενότητες της χώρας. Ήδη έχουν υποβληθεί μελέτες για περίπου 550 δημοτικές ενότητες, οι οποίες αναμένεται να τεθούν σε διαβούλευση.

Ο κ. Σαμαράς επισήμανε ότι ο Όμιλος Σαμαράς & Συνεργάτες συμμετέχει στην εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων σε περισσότερες από 40 περιοχές της χώρας, διαθέτοντας άμεση εικόνα για τις αλλαγές που προωθούνται. «Έχουμε μία σαφή γνώση για το τι θα γίνει σε κάθε περιοχή. Οφείλω να μοιραστώ ότι ο σχεδιασμός θα είναι πολύ περιοριστικός για τη χώρα», ανέφερε.

Σύμφωνα με την εκτίμησή του, οι νέοι περιορισμοί στις χρήσεις γης θα επηρεάσουν αρνητικά την αξιοποίηση ακινήτων και τις επενδύσεις σε όλο το φάσμα της οικονομικής δραστηριότητας. «Άρα, έστω και τώρα, οι αρμόδιοι φορείς, μεταξύ αυτών και οι φορείς της κτηματαγοράς, να ενεργήσουν, πριν εκδοθούν τα Προεδρικά Διατάγματα, ώστε ο σχεδιασμός να μη γέρνει μόνο προς τον περιορισμό των χρήσεων και άρα στον περιορισμό της ανάπτυξης, γιατί αυτός ο σχεδιασμός θα καθορίσει το μέλλον κάθε περιοχής για τα επόμενα σχεδόν 30 χρόνια» είπε.

Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε στο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης, μετά την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία συνδέει την οικοδομησιμότητα με την ύπαρξη νομίμως αναγνωρισμένου δρόμου. Όπως εξήγησε, μόλις το 5% περίπου του οδικού δικτύου της χώρας είναι σήμερα αναγνωρισμένο, γεγονός που δημιουργεί σοβαρή αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτησίες. «Αν ισχύσουν όλες οι προϋποθέσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, ελάχιστος αριθμός των δρόμων θα αναγνωριστεί», προειδοποίησε, επικαλούμενος τα δεδομένα από τις μελέτες καταγραφής του οδικού δικτύου στις οποίες συμμετέχει ο Όμιλος. Όπως σημείωσε, το Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίσει τις προϋποθέσεις αναγνώρισης των δρόμων αναμένεται στις αρχές του 2027, ενώ η διαδικασία αναγνώρισής τους εκτιμά ότι θα χρειαστεί τουλάχιστον έναν χρόνο.

«Βρισκόμαστε σε κρίσιμο σταυροδρόμι. Η Πολιτεία, σεβόμενη την απόφαση του Δικαστηρίου, μπαίνει στη διαδικασία αναγνώρισης των δρόμων. Εκτίμησή μου είναι ότι αυτό θα χρειαστεί τουλάχιστον ένα έτος. Το ερώτημα είναι: σε αυτό το ένα έτος τι κάνουμε;», αναρωτήθηκε και προειδοποίησε ότι χωρίς άμεση παρέμβαση υπάρχει κίνδυνος να παραμείνει παγωμένη η οικοδομική δραστηριότητα σε εκτός σχεδίου περιοχές, με συνέπειες στις επενδύσεις, στην ανάπτυξη πολλών κλάδων και στις αξίες των ακινήτων.

«Πρέπει η Πολιτεία και οι φορείς να καθίσουν σε ένα τραπέζι. Έχουμε το άρθρο 24 του Συντάγματος, από το οποίο μπορεί να μην μπορούμε να ξεφύγουμε, αλλά πρέπει να το δούμε συνδυαστικά με τα άλλα ζητήματα», υπογράμμισε και ζήτησε να θεσπιστεί άμεσα μεταβατικό πλαίσιο που θα επιτρέπει την έκδοση οικοδομικών αδειών για ορισμένες κατηγορίες ακινήτων μέχρι την οριστική επίλυση του προβλήματος.

Τη συζήτηση συντόνισε ο Παύλος Ευθυμίου, Γενικός Διευθυντής, Ελληνική Ένωση Επιχειρηματιών (ΕΕΝΕ) & Growth Partner, Fortune Greece.