UBS : Ορατό το φαινόμενο στεγαστικής φούσκας – Ποιες πόλεις βρέθηκαν σε κίνδυνο το 2020

Ορατό το φαινόμενο στεγαστικής φούσκας και πολλές πόλεις βρέθηκαν σε κίνδυνο το 2020 σύμφωνα με μελέτη της UBS. Εξαιρετικά έντονες ανισορροπίες παρατηρούνται στους δείκτες της στεγαστικής αγοράς, τόσο σε χώρες του στενού πυρήνα της Ευρωζώνης, όσο και παγκοσμίως, σύμφωνα με τη μελέτη  αναφορικά με το εύρος τιμών ακινήτων σε 25 μεγαλουπόλεις σε όλο τον κόσμο, από τα μέσα του 2020 έως τα μέσα του 2021.

Δεδομένης μάλιστα της παγκόσμιας έκρηξης τιμών στην αγορά κατοικίας, εντείνεται ο κίνδυνος δημιουργίας φούσκας σε πολλές χώρες.

Σύμφωνα με τον δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index, τα υψηλότερα επίπεδα κινδύνου στις στεγαστικές αγορές παρουσιάζουν η Φρανκφούρτη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ. Ενώ, ο ρυθμός αύξησης των προσαρμοσμένων βάσει πληθωρισμού τιμών κατοικιών παγκοσμίως, επιταχύνθηκε σε ποσοστό 6%,
σημειώνοντας την υψηλότερη ετήσια αύξηση από το 2014.

Ράλι τιμών κατά την πανδημία

Ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών επιταχύνθηκε σε ποσοστό 6% σε όρους προσαρμογής βάσει πληθωρισμού, από τα μέσα του 2020 έως τα μέσα του 2021.

Όλες οι πόλεις εκτός από τέσσερις –Μιλάνο, Παρίσι, Νέα Υόρκη και Σαν Φρανσίσκο– παρουσίασαν αύξηση των τιμών κατοικιών. Σε πέντε μάλιστα πόλεις καταγράφηκε διψήφια αύξηση (Μόσχα, Στοκχόλμη και πόλεις γύρω από τον Ειρηνικό, Σίδνεϊ, Τόκιο και Βανκούβερ). Αυτό το ράλι τιμών πυροδοτήθηκε από έναν συνδυασμό ιδιαίτερων συνθηκών.

Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, έδωσε την ακόλουθη εξήγηση: «Η πανδημία του κορωνοϊού περιόρισε πολλούς ανθρώπους μέσα στους τέσσερις τοίχους των σπιτιών τους, καθιστώντας πιο σημαντικό τον χώρο διαβίωσης και δημιουργώντας μεγαλύτερη προθυμία να δοθούν χρήματα για τη στέγαση».

Ταυτόχρονα, οι ήδη ευνοϊκές συνθήκες χρηματοδότησης έχουν βελτιωθεί ακόμα περισσότερο, καθώς οι προϋποθέσεις δανεισμού για τους αγοραστές κατοικιών έχουν χαλαρώσει. Επιπλέον, τα υψηλότερα ποσοστά αποταμίευσης και οι ακμάζουσες αγορές μετοχών έχουν αποδεσμεύσει περισσότερα κεφάλαια στέγασης.

Οι συνθήκες έντασης του κινδύνου δημιουργίας φούσκας

Το χαμηλό κόστος χρήσης των ιδιόκτητων κατοικιών σε σύγκριση με την ενοικίαση αυτήν την περίοδο, παράλληλα με την αναμενόμενη συνεχή αύξηση των τιμών των κατοικιών, καθιστά την ιδιοκτησία κατοικιών φαινομενικά ελκυστική υπόθεση για τα νοικοκυριά, ανεξάρτητα από τα επίπεδα τιμών και τη δανειακή εξάρτηση.

Ενώ όμως οι αγορές συνεχίζουν να λειτουργούν με βάση αυτό το σκεπτικό, τα νοικοκυριά δανείζονται μεγαλύτερα χρηματικά ποσά για να αντεπεξέλθουν στις υψηλότερες τιμές των ακινήτων, με αποτέλεσμα ο ρυθμός αύξησης των ανεξόφλητων ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων να έχει επιταχυνθεί σχεδόν παντού τα τελευταία τρίμηνα και οι δείκτες χρέους-εισοδήματος έχουν ανέβει.

Σε γενικές γραμμές, οι στεγαστικές αγορές πλέον εξαρτώνται ακόμα περισσότερο από τα πολύ χαμηλά επιτόκια, και επομένως η θέσπιση αυστηρότερων προδιαγραφών δανεισμού θα μπορούσε να σταματήσει απότομα την ανατίμηση των αξιών στις περισσότερες αγορές.

Παρόλα αυτά, σύμφωνα πάντα με την ετήσια μελέτη της UBS, σε πολλές χώρες οι ρυθμοί αύξησης της δανειακής εξάρτησης και του χρέους κυμαίνονται ακόμα σε αισθητά χαμηλότερα επίπεδα από τα ιστορικά υψηλά ρεκόρ που είχαν σημειώσει. Από την άποψη αυτή, η στεγαστική αγορά δεν αναμένεται να προκαλέσει σοβαρές
ανατροπές στις παγκόσμιες χρηματοοικονομικές αγορές.

Ευρώπη

Εξαιρετικά έντονες ανισορροπίες εξακολουθούν να υπάρχουν  στη στεγαστική αγορά της Φρανκφούρτης, στο Μόναχο, το Παρίσι και το Άμστερνταμ, πόλεις που βρίσκονται σε χώρες του πυρήνα της Ευρωζώνης.

Οι στεγαστικές αγορές παραμένουν υπό την επήρεια της πολιτικής αρνητικών επιτοκίων και των ευνοϊκών προϋποθέσεων δανεισμού της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Ωστόσο, οι αυξήσεις των τιμών επιβραδύνθηκαν κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους και υποχώρησαν κάτω από τους αντίστοιχους μέσους όρους σε εθνικό επίπεδο, επειδή τα κέντρα των πόλεων έγιναν λιγότερο προσιτά και η ζήτηση μετατοπίστηκε προς τα προάστια και τις αποκεντρωμένες πόλεις- δορυφόρους.

Παρόλα αυτά, δεν επίκειται ενδεχόμενη διόρθωση τιμών, καθότι η δημιουργία θέσεων εργασίας σε αυτές τις πόλεις συνεχίζεται με ισχυρούς ρυθμούς και τα επιτόκια διατηρούνται αρνητικά. Αντιθέτως, οι στεγαστικές αγορές στο Μιλάνο και στη Μαδρίτη δέχθηκαν σκληρότερο πλήγμα από την πανδημία. Τα αυστηρά και μακροπρόθεσμα περιοριστικά μέτρα προκάλεσαν τη διακοπή της ανάκαμψης στη στεγαστική αγορά.

O κίνδυνος φούσκας αυξήθηκε

Συνοπτικά, όπως επισημαίνεται και στην ετήσια μελέτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 που πραγματοποίησε η Διεύθυνση Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management, κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους, ο κίνδυνος φούσκας αυξήθηκε κατά μέσο όρο, όπως αυξήθηκε και ο ενδεχόμενος βαθμός σοβαρότητας τυχόν διόρθωσης των τιμών σε πολλές  από τις πόλεις που παρακολουθεί ο δείκτης.

Η Φρανκφούρτη, το Τορόντο και το Χονγκ Κονγκ βρίσκονται στην κορυφή του φετινού δείκτη, με τις τρεις πόλεις να δικαιολογούν τις πιο τρανταχτές αξιολογήσεις για τον κίνδυνο δημιουργίας φούσκας στις αγορές κατοικιών υπό εξέταση.

Ο κίνδυνος είναι επίσης υψηλός για το Μόναχο και τη Ζυρίχη, ενώ το Βανκούβερ και η Στοκχόλμη έχουν αμφότερες επανέλθει στη ζώνη κινδύνου φούσκας. Το Άμστερνταμ και το Παρίσι ολοκληρώνουν τη λίστα των πόλεων που διατρέχουν τον κίνδυνο φούσκας.

Όλες οι πόλεις των ΗΠΑ που αξιολογήθηκαν –Μαϊάμι (που αντικαθιστά το Σικάγο στον φετινό δείκτη), Λος Άντζελες, Σαν Φρανσίσκο, Βοστόνη και Νέα Υόρκη– βρίσκονται σε υπερτιμημένη ζώνη.

Η στεγαστική αγορά παρουσιάζει επίσης υψηλές ανισορροπίες στο Τόκιο, το Σίδνεϊ, τη Γενεύη, το Λονδίνο, τη Μόσχα, το Τελ Αβίβ και τη Σιγκαπούρη, ενώ η Μαδρίτη, το Μιλάνο και η Βαρσοβία παραμένουν σε εύλογα επίπεδα τιμών.

Το Ντουμπάι είναι η μόνη υποτιμημένη αγορά και η μοναδική πόλη που κατατάσσεται σε χαμηλότερη κατηγορία σε σύγκριση με πέρυσι.

Δείτε εδώ ολόκληρη την ετήσια έκθεση της UBS και τις αναλυτικές εκτιμήσεις για τη διαμόρφωση των τιμών αλλά και των τάσεων στην στεγαστική αγορά
παγκοσμίως το τελευταίο έτος.