Οι προτάσεις 6 κορυφαίων στελεχών της αγοράς για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος στην Ελλάδα

Από τα Build to Rent και Rent to Own μέχρι τη δημιουργία ακινήτων για τη silver economy, τα κορυφαία στελέχη της αγοράς ακινήτων παρουσίασαν στην Prodexpo 2025 ολοκληρωμένες προτάσεις για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα.

Κοινή συνισταμένη των παρεμβάσεων ήταν η ανάγκη για διαφάνεια, αξιόπιστα δεδομένα, θεσμικά κίνητρα και ταχύτερη αδειοδότηση, προκειμένου η αγορά να λειτουργήσει ως στρατηγικός σύμμαχος της πολιτείας.

Απαντώντας στο αίτημα της υπουργού για εποικοδομητικές προτάσεις, ισχυροί παράγοντες της αγοράς παρουσίασαν λύσεις, πολλές εκ των οποίων έχουν υιοθετηθεί με επιτυχία στο εξωτερικό.

Η συζήτηση συντονίστηκε από τη Σπυριδούλα Μπούτου, COO της MIBS Group

Η κυρία Έβελυν Χατζηγέρου, CEO της Cerved Property Services, τόνισε ότι η λύση στη στεγαστική κρίση περνά μέσα από τη συγκέντρωση και επικύρωση δεδομένων, τη διαφάνεια και την αξιοπιστία στις συναλλαγές. Σύμφωνα με την ίδια, η Ελλάδα αντιμετωπίζει προβλήματα κατακερματισμού των βάσεων δεδομένων, ένα μη ολοκληρωμένο κτηματολόγιο και έλλειψη διαφάνειας στις συναλλαγές, γεγονός που μειώνει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και δυσκολεύει την χάραξη πολιτικής.

Η κυρία Χατζηγέρου πρότεινε τη δημιουργία μιας Property Data Authority που θα συγκεντρώνει και θα επικυρώνει δεδομένα, καθώς και τη χρήση πιστοποιημένων εκτιμητών για όλα τα ακίνητα. Τέλος, τόνισε ότι η Ελλάδα θα μπορούσε να αντλήσει εμπειρία από χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία, όπου οι fast track διαδικασίες ωρίμανσης ακινήτων επιτρέπουν ταχύτερη διάθεση στη δευτερογενή αγορά.

Καινοτόμες λύσεις, όπως τα Build to Rent και Rent to Own, καθώς και η ανάπτυξη συγκροτημάτων για τη silver economy —δηλαδή κατοικιών ειδικά σχεδιασμένων για μεγαλύτερους σε ηλικία—, τα οποία είναι διαδεδομένα στο εξωτερικό αλλά δεν έχουν ακόμη αναπτυχθεί στην Ελλάδα, αποτελούν λύσεις που θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν τη στεγαστική κρίση, τόνισε η Άντζελα Μιχαλοπούλου, Διευθύντρια Επιχειρηματικής Ανάπτυξης της DKG Development.

Η κα Μιχαλοπούλου επισήμανε ότι η πλήρης αξιοποίηση των δημόσιων ακινήτων απαιτεί σαφή λίστα και ξεκαθάρισμα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, ενώ πρότεινε επίσης την εφαρμογή fast track διαδικασιών αδειοδότησης, όπως είχε γίνει κατά την προετοιμασία των Ολυμπιακών Αγώνων, για να επιταχυνθεί η διάθεση ακινήτων στην αγορά.

Ο Γιάννης Δεληκανάκης, Founding Partner & CEO της Southrock Asset Management, επισήμανε ότι η Ελλάδα υστερεί σε σύγκριση με το εξωτερικό στον τομέα των επενδύσεων σε ακίνητα για ενοικίαση. Όπως ανέφερε, στο εξωτερικό τα χαρτοφυλάκια ακινήτων προς ενοικίαση αποτελούν το νούμερο ένα επενδυτικό προϊόν, παρέχοντας σταθερή απόδοση και αξιοπιστία στους επενδυτές, ενώ στην Ελλάδα δεν υπάρχει ακόμα οργανωμένο επενδυτικό προϊόν αυτής της μορφής.

Ο κ. Δεληκανάκης τόνισε ότι υπάρχει επίσης μεγάλη ζήτηση στο εξωτερικό για επενδύσεις σε προσιτή κατοικία. Όπως εξήγησε, η ανάπτυξη αυτών των επενδυτικών προϊόντων απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό και συνεργασία με το κράτος, ώστε να δημιουργηθούν θεσμικά και φορολογικά πλαίσια που θα καθιστούν βιώσιμη την επένδυση στην προσιτή στέγαση.

Ο Χρήστος Φουσκούδης, CEO της Uniko, επισήμανε ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε ιδιαίτερα κρίσιμη κατάσταση όσον αφορά την αγορά ακινήτων. «Μετά το Ντιτρόιτ, η Αθήνα είναι η δεύτερη παγκοσμίως πόλη σε ποσοστό κενών διαμερισμάτων», τόνισε, προσθέτοντας ότι η μεγάλη συγκέντρωση πληθυσμού στην Αττική και η «υπέρ-τοπική» φύση της οικιστικής αγοράς καθιστούν δύσκολη τη μετακίνηση των οικογενειών από περιοχή σε περιοχή.

Ο Φουσκούδης υπογράμμισε την ανάγκη για συστηματική καταγραφή και εκτίμηση των μελλοντικά διαθέσιμων ακινήτων, ώστε να μπορεί να γίνει στρατηγικός σχεδιασμός. Προτείνει fast track στεγαστικά δάνεια και γενναίες αποφάσεις στην αδειοδότηση, με στόχο την επιτάχυνση της κυκλοφορίας των ακινήτων στην αγορά.

Μελέτη αποκαλύπτει τις αδυναμίες της στεγαστικής αγοράς στην Ελλάδα

Η στεγαστική κρίση αφορά τόσο την προσφορά όσο και τη ζήτηση, με σημαντικές στρεβλώσεις και στις δύο πλευρές τόνισε ο Αντώνης Μαρκόπουλος, CEO & Founder της Prosperty, που παρουσίασε την ειδική μελέτη με τίτλο «Στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, Ζήτηση και Προσφορά»

Όπως ανέδειξε η μελέτη, σήμερα υπάρχουν περίπου 131.000 ακίνητα προς πώληση και 45.000 προς ενοικίαση — ωστόσο, πολλά παραμένουν αδιάθετα για μήνες ή και χρόνια, εξαιτίας της αναντιστοιχίας τιμής και ποιότητας.

Το πιο εντυπωσιακό εύρημα της μελέτης είναι το χάσμα ανάμεσα στις ζητούμενες και τις τελικές τιμές πώλησης (όπως αυτές προκύπτουν από τα στοιχεία που κατατίθενται στην ΑΑΔΕ): η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τις 300 χιλιάδες ευρώ, ή 2.500 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ η μέση μεταβίβαση γίνεται τελικά στις 105 χιλιάδες ευρώ, περίπου 1.300 ευρώ το τετραγωνικό.

«Η ανορθολογική τιμολόγηση κρατά την αγορά στάσιμη — ο καθένας ζητά ό,τι νομίζει ότι αξίζει το ακίνητό του», σημείωσε ο Μαρκόπουλος.

Τα περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα είναι παλαιά, χτισμένα τις δεκαετίες του ’60 και του ’70, ενώ μόνο ένα στα δέκα έχει ανακαινιστεί. Νεόδμητα υπάρχουν, αλλά απευθύνονται κυρίως σε υψηλά εισοδήματα, με τιμές που συχνά ξεπερνούν τα 6.000 ευρώ το τετραγωνικό. Η έλλειψη θεσμικών επενδυτών και οικοπέδων για ανάπτυξη επιτείνει το πρόβλημα.

Στη ζήτηση, η ιδιοκατοίκηση έχει μειωθεί κατά 12%, ενώ οι νέοι και οι οικογένειες δυσκολεύονται να αποκτήσουν δικό τους σπίτι λόγω του κόστους και των απαιτήσεων των τραπεζών. «Η αύξηση της ιδιοκατοίκησης πρέπει να γίνει εθνικός στόχος», τόνισε ο Μαρκόπουλος, προτείνοντας μέτρα όπως rent-to-buy με στήριξη από το κράτος για το απαραίτητο πρώτο κεφάλαιο αγοράς, ένα πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙΙ με νέα όρια αξίας και παλαιότητας αλλά και επιδότηση της ίδιας συμμετοχής, shared equity και κρατικές εγγυήσεις.

Τόνισε, επίσης, ιδιαίτερα, την ανάγκη βελτίωσης των δεδομένων που ανεβαίνουν στις πλατφόρμες, με ρεαλιστική απεικόνιση των χαρακτηριστικών του ακινήτου.

Αυτό θα βοηθήσει στην ανάπτυξη εργαλείων όπως το MLS (multiple listing service), όπου «θα είναι υπόλογοι όσοι ανεβάζουν δεδομένα και κανείς δεν θα μπορεί να πει ψέματα, θα μπει τέλος στην αυθαιρεσία των λίγων που παραπλανούν τον κόσμο και θα γίνεται καλύτερη εκτίμηση του ακινήτου μέσω αλγορίθμων και άλλων εργαλείων.»

Αποσυμπίεση της αγοράς: Στρατηγικές για αύξηση της στεγαστικής πίστης και των διαθέσιμων ακινήτων

Σε συζήτηση που ακολούθησε, υπό τον συντονισμό της δημοσιογράφου και παρουσιάστριας ειδήσεων του ERTNEWS, κυρίας Μαριλένας Γεραντώνη, οι ομιλητές επικεντρώθηκαν στις προοπτικές «αποσυμπίεσης» της αγοράς, μέσω της αύξησης της στεγαστικής πίστης και της διάθεσης περισσότερων ακινήτων προς πώληση.

Ο Ιάκωβος Γιαννακλής, Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος, Επικεφαλής Retail & Digital Banking της Τράπεζας Eurobank ΑΕ., υπογράμμισε ότι η αγορά στεγαστικών δανείων δείχνει φέτος σαφή σημάδια ανάκαμψης. «Η στεγαστική πίστη έχει αυξηθεί σημαντικά – περίπου 20% με 25% υψηλότερη από πέρυσι, με νέες εκταμιεύσεις που ξεπερνούν τα δύο δισεκατομμύρια ευρώ», ανέφερε, προσθέτοντας ότι το πρόγραμμα “Σπίτι μου” συνέβαλε ουσιαστικά στην επανεκκίνηση της ζήτησης. Παρόλα αυτά, οι όγκοι παραμένουν μακριά από τα επίπεδα της δεκαετίας του 2000, όταν οι εκταμιεύσεις ξεπερνούσαν τα 10 δισ. ευρώ ετησίως.

«Οι σημερινοί αγοραστές είναι πιο συντηρητικοί» σημείωσε: προχωρούν σε μικρότερες δανειοδοτήσεις και αναζητούν πιο προσιτά ακίνητα, ενώ ένα μεγάλο ποσοστό συναλλαγών πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια, χωρίς τραπεζικό δανεισμό. «Υπάρχουν θετικές προοπτικές, αλλά πρέπει να πείσουμε ότι η διαδικασία δεν είναι τόσο σύνθετη όσο νομίζουν πολλοί», πρόσθεσε, τονίζοντας τις πρωτοβουλίες της Eurobank για απλούστευση και επιτάχυνση της χορήγησης στεγαστικών δανείων.

Ο Τάσος Πανούσης, CEO της doValue Greece, από την πλευρά του, ξεκαθάρισε ότι «δεν ισχύει ο μύθος ότι οι servicers παρακρατούν ακίνητα και δεν τα διαθέτουν στην αγορά». Όπως εξήγησε, η doValue διαχειρίζεται περίπου 11.000 ακίνητα, εκ των οποίων το 60% είναι οικιστικά — δηλαδή περίπου 7.000. Από αυτά, μόλις 2.000 θεωρούνται ώριμα για διάθεση.

Ο κ. Πανούσης τόνισε ότι η δευτερογενής αγορά βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο, αλλά το 2026 θα αποτελέσει σημείο καμπής: «Εξετάζουμε την πιθανότητα να προχωρήσουμε μέσα στο 2026 σε μια μικρή πώληση REO stock οικιστικών ακινήτων. Υπάρχει ήδη ενδιαφέρον από επενδυτές, κυρίως για μικρά διαμερίσματα, καθώς οι τιμές στην Ελλάδα παραμένουν ελκυστικές σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες».

Αναφέρθηκε επίσης στα διαρθρωτικά εμπόδια που καθυστερούν τη διάθεση ακινήτων — όπως οι ανακοπές πλειστηριασμών που εκδικάζονται ακόμη και μετά το 2030, καθώς και οι μεγάλες καθυστερήσεις στις πολεοδομίες και τις επιτροπές του Δημοσίου. «Αν επιταχυνθούν αυτές οι διαδικασίες και υπάρξει θεσμική σταθερότητα, πάνω από 10.000 ακίνητα θα μπορούσαν να μπουν άμεσα στην αγορά», σημείωσε.

Κλείνοντας, ο Πανούσης υποστήριξε ότι κίνητρα όπως οι φοροελαφρύνσεις στους τόκους των στεγαστικών δανείων θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ενισχυτικά.