Lamda Development: Αυξημένο το EBITDA στα εμπορικα το πρώτο εξάμηνο – Ισχυρές συμφωνίες και πωλήσεις στο Ελληνικό

Με μεγάλη αύξηση της λειτουργικής κερδοφορίας EBITDA των Εμπορικών Κέντρων με κέρδη 31,1 εκατ. ευρώ, κέρδη 21,3 εκατ. ευρώ από την αποτίμηση Εμπορικών Κέντρων και λοιπών ακινήτων καθώς και 10,5 εκατ. ευρώ από την αποτίμηση των Επενδυτικών Ακινήτων στο έργο του Ελληνικού, και ενοποιημένα λειτουργικά αποτελέσματα EBITDA με κέρδη 37,7 εκατ. ευρώ έναντι 315,7 εκατ. ευρώ το 2021, όπως καταγράφεται από τα οικονομικά αποτελέσματα της Lamda Development για το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Τα αναπροσαρμοσμένα ενοποιημένα καθαρά αποτελέσματα (μετά από τόκους, φόρους και δικαιώματα μειοψηφίας) καταγράφουν κέρδη 15,3 εκατ. ευρώ έναντι κερδών 237,2 εκατ. ευρώ το 2021), ενώ τα ενοποιημένα καθαρά αποτελέσματα (μετά από τόκους, φόρους και δικαιώματα μειοψηφίας) παρουσιάζουν ζημία 22,2 εκατ. ευρώ έναντι κερδών 224,6 εκατ. ευρώ το 2021.

Πολύ ενθαρρυντικά είναι και τα νέα από το μέτωπο του Ελληνικού καθώς από τη μια πλευρά έχουν ξεκινήσει τα πρώτα μεγάλα έργα υποδομών, ενώ ταυτόχρονα καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον για τις μισθώσεις στο Vouliagmenis Mall και το Marina Galleria. Πολύ σημαντικές εμφανίζονται και οι προκρατήσεις για τα ακίνητα τόσο στον Riviera Tower και τα Condos του Αγίου Κοσμά

Ποια είναι τα αποτελέσμα

Όπως αναφέρει στην ανακοίνωση της η Lamda Development, τα καθαρά αποτελέσματα, μετά από φόρους και δικαιώματα μειοψηφίας, για το Α’ Εξάμηνο 2022 ανήλθαν σε ζημία €22,2 εκ έναντι κερδών €224,6εκ την αντίστοιχη περίοδο το 2021.

Επισημαίνεται ότι τα οικονομικά αποτελέσματα του Α’ Εξαμήνου 2021 περιλάμβαναν τη θετική επίπτωση ποσού €306,1εκ που προήλθε από την επανεκτίμηση, από ανεξάρτητο εκτιμητή, της αξίας των Επενδυτικών Ακινήτων που περιλαμβάνονται στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ. Εξαιρουμένων των εξόδων σχετικά με την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό (€19,1εκ) και των χρηματοοικονομικών εξόδων που δεν έχουν επίπτωση στα ταμειακά διαθέσιμα και αφορούν τη λογιστική αναγνώριση μελλοντικών υποχρεώσεων σχετικά με την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό (€18,4εκ), τα αναπροσαρμοσμένα ενοποιημένα καθαρά αποτελέσματα, μετά από φόρους και δικαιώματα μειοψηφίας, ανήλθαν σε κέρδος €15,3εκ (έναντι κερδών €237,2εκ την αντίστοιχη περίοδο το 2021).

Κερδοφορία από τα Mall

Σε επίπεδο λειτουργικής κερδοφορίας, τα συνολικά ενοποιημένα λειτουργικά κέρδη (EBITDA), προ αποτιμήσεων του επενδυτικού χαρτοφυλακίου και λοιπών αναπροσαρμογών του Α’ Εξαμήνου 2022, ανήλθαν σε €25εκ, αυξημένα κατά 66% έναντι του 2021. Η εν λόγω αύξηση προέκυψε λόγω της σημαντικής αύξησης της λειτουργικής κερδοφορίας EBITDA των Εμπορικών Κέντρων.

Τα κέρδη EBITDA των Εμπορικών Κέντρων The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos το Α’ Εξάμηνο 2022 ανήλθαν σε €31,1εκ, αυξημένα κατά 93% έναντι του 2021. Σημειώνεται ότι η λειτουργική κερδοφορία EBITDA των Εμπορικών Κέντρων το Α’ Εξάμηνο 2021 είχε επιβαρυνθεί σημαντικά λόγω (α) της αναστολής λειτουργίας τους για συνολική περίοδο περίπου 3 μηνών και (β) της νομοθετικά προβλεπόμενης παροχής μειώσεων στα μισθώματα (κατά ποσοστό 40%) των καταστηματαρχών/μισθωτών για το σύνολο της περιόδου του Α’ Εξαμήνου (Ιανουάριος – Ιούνιος). Το Α’ Εξάμηνο 2022 τα Εμπορικά Κέντρα λειτούργησαν με ελάχιστους μόνο περιορισμούς λόγω της πανδημίας ενώ δεν εφαρμόστηκε καμία νομοθετικά προβλεπόμενη μείωση στα μισθώματα.

Η Εταιρεία, κατά τη διάρκεια της κρίσης της πανδημίας τα τελευταία 2 χρόνια, έχει διαπραγματευθεί νέες ή έχει προχωρήσει στην ανανέωση συμβάσεων εμπορικής συνεργασίας με οικονομικούς όρους αντίστοιχους ή και καλύτερους προ της κρίσης της πανδημίας, ενισχύοντας την αξία των Εμπορικών Κέντρων. Η αξία των Εμπορικών Κέντρων ανήλθε σε €893εκ την 30.06.2022, όπως προκύπτει από την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή (Savills), αυξημένη κατά περίπου €21εκ (+2%) έναντι της αντίστοιχης αξίας την 31.12.2021 ενώ διαμορφώθηκε οριακά υψηλότερα έναντι της ιστορικά υψηλής αξίας το 2019 (€892εκ).

Στα εμπορικά κέντρα η μέση πληρότητα παρέμεινε αμετάβλητη έναντι της περιόδου προ της πανδημίας, σε επίπεδα περίπου 99%. Ο συνολικός κύκλος εργασιών των καταστημάτων των Εμπορικών Κέντρων το Α’ Εξάμηνο 2022, παρά τις αντίξοες συνθήκες στην οικονομία αλλά και ειδικότερα στον κλάδο του λιανικού εμπορίου, λόγω της ενεργειακής κρίσης και των έντονων πληθωριστικών πιέσεων, μειώθηκε μόνο 7% έναντι της αντίστοιχης περιόδου το 2019.

Ο συνολικός αριθμών επισκεπτών στα Εμπορικά Κέντρα το Α’ Εξάμηνο 2022 μειώθηκε 32% έναντι του 2019, αντανακλώντας τις αρνητικές επιπτώσεις της πανδημίας.

Το Ελληνικό

Τα έξοδα για την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό έφτασαν τα 19,1 εκατ, ευρώ (από 12,6 εκατ. πέρυσι). Σημαντικό στοιχείο είναι πως ο Όμιλος έχει επιταχύνει σημαντικά τους ρυθμούς προετοιμασίας και υλοποίησης του στρατηγικού σχεδίου του για την αξιοποίηση του ακινήτου στο Ελληνικό.

Αναφορικά με τα έργα υποδομών αλλά και τις πρόδρομες ή προπαρασκευαστικές εργασίες, όπως υπογραμμίζεται στην ανακοίνωση, έχει υπάρξει σημαντική επιτάχυνση στους ρυθμούς υλοποίησης του στρατηγικού σχεδίου της για το έργο του Ελληνικού. Τα σημαντικότερα έργα είναι τα παρακάτω:

• κατασκευαστικές εργασίες για την υπογειοποίηση της Λεωφ. Ποσειδώνος

• εκσκαφές στο ρέμα Τραχώνων

• χωματουργικές εργασίες για την εγκατάσταση του δικτύου υψηλής τάσης

• κατεδάφιση υπαρχόντων διαδρόμων προσγείωσης

• κατασκευή θεμελιώσεων και υπογείων στο κτίριο μετεγκατάστασης συλλόγων ΑΜΕΑ

• εργασίες εξυγίανσης και απορρύπανσης του εδάφους και των υπόγειων υδάτων.

Αναφορικά με τις οικοδομικές άδειες, προεγκρίσεις και πιστοποιήσεις βιώσιμων κτιρίων παρακάτω υπάρχουν στοιχεία για το Riviera Tower και τις αθλητικές εγκαταστάσεις.

Ο Riviera Tower:

Τον Αύγουστο 2022 εκδόθηκε η οικοδομική άδεια του κτιρίου κατοικιών Riviera Tower στο Παράκτιο Μέτωπο του Ελληνικού, σηματοδοτώντας την έναρξη των κατασκευαστικών εργασιών του υψηλότερου (200 μέτρα) κτιρίου κατοικιών στην Ελλάδα. Τονίζεται ότι η έκδοση της άδειας ολοκληρώθηκε σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, παρά την ιδιαίτερα πολύπλοκη και απαιτητική διαδικασία (λόγω του μεγάλου αριθμού ειδικότερων εγκρίσεων και των εμπλεκομένων μερών στη διαδικασία).

Τονίζεται ότι το Riviera Tower έχει λάβει από τον Ιούνιο 2022 «χρυσή» (gold) προ-πιστοποίηση (precertification), σύμφωνα με το διεθνώς αναγνωρισμένο σύστημα ταξινόμησης βιώσιμων κτιρίων LEED (Leadership in Energy & Environmental Design). Το Riviera Tower είναι το πρώτο και μοναδικό κτίριο κατοικιών στην Ελλάδα που διαθέτει «χρυσή» προ-πιστοποίηση «πράσινου» κτιρίου LEED.

Οι αθλητικές εγκαταστάσεις στο Μητροπολιτικό Πάρκο

Τον Ιούλιο 2022 υποβλήθηκε για προέγκριση η μελέτη του έργου, ενώ αναμένεται η έκδοσή της εντός του Οκτωβρίου 2022. Περαιτέρω, εκδόθηκε τον Ιούλιο 2022 η Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (ΑΕΠΟ), βασικό προαπαιτούμενο για την έκδοση της οικοδομικής άδειας του έργου.

Τα νέα deal

Σημαντικές ήταν όμως και οι νέες συμφωνίες που επιτεύχθηκαν για την επένδυση του Ελληνικού. Πιο συγκεκριμένα:

Το Ολοκληρωμένο Τουριστικό Θέρετρο με Καζίνο (Integrated Resort Casino – IRC):

Τον Σεπτέμβριο 2022, υπεγράφη μεταξύ της ΕΛΛΗΝΙΚΟ (100% θυγατρική της Εταιρείας) και της εταιρείας ΕΚΑΖ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ, η Σύμβαση Ακινήτου για την παραχώρηση στην ΕΚΑΖ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ έκτασης στο Ελληνικό, στην οποία η τελευταία έχει αναλάβει να αναπτύξει Ολοκληρωμένο Τουριστικό Θέρετρο με Καζίνο [“Integrated Resort Casino” (IRC)].

Η διάρκεια της Σύμβασης Ακινήτου είναι 30 χρόνια. Η εν λόγω ανάπτυξη θα φιλοξενεί ένα ξενοδοχείο πέντε (5) αστέρων, συνεδριακό και εκθεσιακό κέντρο και χώρο συνάθροισης κοινού για αθλητικές ή/και πολιτιστικές εκδηλώσεις και καζίνο. Η ανάπτυξη του IRC θα λάβει χώρα σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στη Σύμβαση Παραχώρησης μεταξύ του Ελληνικού Δημοσίου και της ΕΚΑΖ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ (Ν. 4949/2022) και εκτιμάται ότι θα έχει ολοκληρωθεί εντός τριών (3) ετών από την έναρξη των σχετικών εργασιών.

Τα Mall:

Vouliagmenis Mall: Πρόκειται για το νέο μεγάλο mall, το μεγαλύτερο στην Ελλάδα, το οποίο θα αναπτυχθεί εντός του Επιχειρηματικού Κέντρου («Commercial Hub») στην περιοχή της Λεωφ. Βουλιαγμένης, σημειώνεται ότι έχει ήδη κατατεθεί εκδήλωση ενδιαφέροντος από ενοικιαστές για το 87% της μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας (GLA) ενώ έχουν ήδη υπογραφεί Heads of Terms (HoT) για το 24% του GLA. Εντός του 2023 αναμένεται να έχουν υπογραφεί HoT για το 65% του GLA.

Riviera Galleria: Πρόκειται για το πρώτο παράκτιο mall στην Ελλάδα το οποίο θα κατασκευαστεί στην περιοχή της Μαρίνας Αγ. Κοσμά. Εδώ σύμφωνα με τα στοιχεία της Lamda έχει ήδη κατατεθεί εκδήλωση ενδιαφέροντος από ενοικιαστές που ξεπερνά το 60% της μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας (GLA) ενώ έχουν ήδη υπογραφεί HoT για περίπου 3% του GLA.

Προκαταβολές Πελατών για τη μελλοντική απόκτηση ιδιοκτησιών σε Οικιστικές Αναπτύξεις

Οικόπεδα για Βίλες (The Cove Villas):

Σημειώνεται ότι έχει ήδη εξασφαλιστεί το ενδιαφέρον αγοραστών για το σύνολο των οικοπέδων. Τον Ιούλιο 2022 ολοκληρώθηκε η αγοραπωλησία των πρώτων δύο (2) οικοπέδων και εισπράχθηκε το 50% του συνολικού τιμήματος της αγοραπωλησίας. Τα κατ’ εκτίμηση συνολικά έσοδα από την πώληση των οικοπέδων, κατά τη διάρκεια της Φάσης Α’, υπολογίζονται σε περίπου €190εκ, με την ολοκλήρωση των αντίστοιχων αγοραπωλησιών. Το κόστος κατασκευής αναλαμβάνεται από τους αγοραστές, ενώ η διαχείριση της μελέτης και της κατασκευής από την ΕΛΛΗΝΙΚΟ.

Riviera Tower

Αναφορικά με τις κρατήσεις για τη μελλοντική απόκτηση διαμερισμάτων επί του πύργου κατοικιών στο Παράκτιο Μέτωπο, έχουν ήδη κατατεθεί προκαταβολές πελατών για περίπου 90% της πωλούμενης επιφάνειας. Η υπογραφή των πρώτων συμβολαίων αγοραπωλησίας αναμένεται να ξεκινήσει μέσα στο Δ’ Τρίμηνο 2022. Με την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας εισπράττεται το 20% της αξίας συναλλαγής. Τα κατ’ εκτίμηση συνολικά έσοδα για το σύνολο των διαμερισμάτων, κατά τη διάρκεια της Φάσης Α’, ανέρχονται σε περίπου €600εκ, με την ολοκλήρωση των αντίστοιχων αγοραπωλησιών.

Condos (The Cove Residences):

Αναφορικά με τις κρατήσεις για τη μελλοντική απόκτηση διαμερισμάτων στα συγκροτήματα πολυτελών κατοικιών/διαμερισμάτων (condos) στο Παράκτιο Μέτωπο, έχουν ήδη κατατεθεί προκαταβολές πελατών για περίπου ¾ της πωλούμενης επιφάνειας. Τα κατ’ εκτίμηση συνολικά έσοδα για το σύνολο των condos, κατά τη διάρκεια της Φάσης Α’, ανέρχονται σε περίπου €270εκ., με την ολοκλήρωση των αντίστοιχων αγοραπωλησιών.

Επιπτώσεις της πανδημίας COVID-19

Η πανδημία COVID-19, αν και σε ύφεση, συνέχισε να είναι παρούσα κατά τη διάρκεια του Α’ Εξαμήνου 2022. Σημειώνεται όμως ότι η λειτουργική κερδοφορία EBITDA των Εμπορικών Κέντρων το Α’ Εξάμηνο 2022 δεν επιβαρύνθηκε καθόλου είτε από την αναστολή λειτουργίας των καταστημάτων είτε από την εφαρμογή της νομοθετικά προβλεπόμενης παροχής μειώσεων στα μισθώματα, σε πλήρη αντίθεση με την αντίστοιχη περίοδο του 2021. Συνεπώς τα κέρδη EBITDA των Εμπορικών Κέντρων το Α’ Εξάμηνο 2022 παρουσίασαν επιταχυνόμενους ρυθμούς ανάκαμψης στα προ-πανδημίας (2019) επίπεδα.

Επιπτώσεις των πληθωριστικών πιέσεων και της ενεργειακής κρίσης

Αναφορικά με τις πληθωριστικές πιέσεις που παρατηρούνται στις διεθνείς αγορές και στην Ελλάδα, τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα είναι στην πλειοψηφία τους συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ). Η εν λόγω ρήτρα αναπροσαρμογής μεταφράζεται σε περιθώριο που ανέρχεται περίπου σε 1,5-2 ποσοστιαίες μονάδες πλέον της μεταβολής του επίσημου δείκτη τιμών καταναλωτή (ΔΤΚ). Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το Δεκέμβριο 2021 ο ΔΤΚ παρουσίασε ετήσια αύξηση 5,1% έναντι του Δεκεμβρίου 2020 (τον Αύγουστο 2022 ο πληθωρισμός παρουσίασε ετήσια αύξηση 11,4% έναντι του Αυγούστου 2021).

Το σημαντικά αυξημένο κόστος που παρατηρείται στις διεθνείς αγορές λόγω της ενεργειακής κρίσης αναμένεται να επηρεάσει και τα λειτουργικά έξοδα των εμπορικών κέντρων. Ο Όμιλος LAMDA Development προχώρησε σε ανοιχτό μειοδοτικό διαγωνισμό παροχής ενέργειας κατά τη διάρκεια του Β’ Τριμήνου 2022. Λόγω των πολύ υψηλών τιμών στη χονδρεμπορική αγορά ηλεκτρισμού, ο Όμιλος αποφάσισε να μην προχωρήσει σε σύναψη συμβολαίου με σταθερές τιμές αλλά να υιοθετήσει μεταβλητή τιμολόγηση, για έξι (6) μήνες. Με βάση τα υφιστάμενα τιμολόγια και τις εκτιμήσεις για το B’ Εξάμηνο 2022, το κόστος ενέργειας των Εμπορικών Κέντρων σε ετήσια βάση αναμένεται να διαμορφωθεί σε περίπου €6εκ. Το μεγαλύτερο μέρος του εν λόγω κόστους αφορά κοινόχρηστους χώρους στα Εμπορικά Κέντρα, το οποίο αναλαμβάνουν κυρίως οι καταστηματάρχες/μισθωτές. Ο Όμιλος θα προχωρήσει σε νέο, μειοδοτικό διαγωνισμό προς το τέλος του Β’ Εξαμήνου 2022, ενώ παρακολουθεί συνεχώς τις εξελίξεις στην αγορά ενέργειας με σκοπό να εκμεταλλευτεί οποιοδήποτε παράθυρο ευκαιρίας υπάρξει για επίτευξη χαμηλότερων τιμών. Τέλος, ο Όμιλος θα εντατικοποιήσει τις ενέργειές του για την υλοποίηση σε επιλέξιμα ακίνητα «πράσινων» ενεργειακών επενδύσεων έτσι ώστε να μειωθεί το μελλοντικό ενεργειακό κόστος, μέσω του περιορισμού της εξάρτησης από τις παραδοσιακές πηγές ενέργειας.

Η μετακύλιση του κόστους

Σημειώνεται ότι ο Όμιλος δεν έχει συμφωνημένες-συμβασιοποιημένες τελικές τιμές πώλησης για τη μεγάλη πλειοψηφία των έργων και αναπτύξεων που περιλαμβάνονται στο έργο του Ελληνικού. Το γεγονός αυτό παρέχει στον Όμιλο τη δυνατότητα να μετακυλήσει στους αντισυμβαλλόμενους μέρος ή ολόκληρο από το αυξημένο κόστος πρώτων υλών και ενέργειας που παρατηρείται στην αγορά, διατηρώντας παρόλα αυτά τις τιμές πώλησης σε ανταγωνιστικά επίπεδα βάσει των ευρύτερων συνθηκών αγοράς.

Περαιτέρω επισημαίνεται ότι, σύμφωνα με τις διεθνείς πρακτικές κατάρτισης μελλοντικών εκτιμήσεων προϋπολογισμού για τέτοιου μεγέθους και πολυπλοκότητας έργα, ο Όμιλος έχει συμπεριλάβει περιθώρια για αστάθμητους κινδύνους (contingencies) στις εκτιμήσεις κόστους για όλα τα έργα και αναπτύξεις που περιλαμβάνονται στο Ελληνικό.

H εξαγορά

Παράλληλα τον Αύγουστο 2022, η Lamda ανακοίνωσε ότι η κατά 100% θυγατρική της, L.O.V. S.M.S.A., εξαγόρασε το 100% της εταιρείας McArthurGlen Hellas Μονοπρόσωπη ΕΠΕ, ιδιοκτήτριας του εκπτωτικού χωριού McArthurGlen Designer Outlet Athens, από την εταιρεία MGE Hellenic Investments S.àr.l. Η αξία του McArthurGlen Designer Outlet Athens ανέρχεται σε περίπου €109εκ (Gross Asset Value), όπως προκύπτει από την αποτίμηση του ανεξάρτητου εκτιμητή CBRE Axies την 31.12.2021. Το τίμημα της εξαγοράς ανήλθε σε περίπου €40εκ, περιλαμβανομένης της αποπληρωμής προϋφιστάμενων δανείων που είχαν χορηγηθεί από τους προηγούμενους εταίρους της εταιρείας. Η εν λόγω εξαγορά αποτελεί σημαντική στρατηγική κίνηση, καθώς ενισχύεται περαιτέρω η ηγετική θέση του ομίλου LAMDA Development στον κλάδο του Retail ενώ δημιουργεί σημαντικές συνέργειες για το χαρτοφυλάκιο των Εμπορικών Κέντρων του Ομίλου.

Τον Ιούλιο 2022 η κατά 100% θυγατρική L.O.V. S.M.S.A. (ιδιοκτήτρια του Εμπορικού Κέντρου The Mall Athens) υπέγραψε νέο πρόγραμμα κοινού ομολογιακού δανείου με τις τράπεζες Eurobank και ΠΕΙΡΑΙΩΣ, ποσού €365εκ. Τον Αύγουστο 2022 εκταμιεύθηκαν €361εκ, τα οποία χρησιμοποιήθηκαν για την αποπληρωμή του υφιστάμενου ομολογιακού δανείου της Εθνικής Τράπεζας ποσού €209,5εκ καθώς και για τις πρόσφατες εξαγορές (α) μειοψηφικού ποσοστού (31,7%) στη LAMDA MALLS και (β) 100% της McArthurGlen Hellas Μονοπρόσωπη ΕΠΕ (ιδιοκτήτριας του εκπτωτικού χωριού McArthurGlen Designer Outlet Athens).