«Κίτρινη κάρτα» από Lamda για τις νέες αποφάσεις στο Ελληνικό

Ανακοίνωση με πολλούς αποδέκτες αλλά και βαρύνουσας σημασίας για το τι μέλει γενέσθαι εξέδωσε η Lamda Development λίγες μέρες μετά την δημοσίευση της απόφασης του Υπ.Πολιτισμού για την κήρυξη μέρους του χώρου του Ελληνικού ως αρχαιολογικού. Όπως αναφέρεται στην ανακοίνωση “Με βάση τις πρόσφατες αποφάσεις του Υπουργείου Πολιτισμού περί οριοθέτησης αρχαιολογικού χώρου και επιβολής 16 όρων για την έγκριση του Σχεδίου Ανάπτυξης, η Lamda Development S.A. (η Εταιρία) τοποθετείται ως εξής: 

Ως προς το θέμα του αρχαιολογικού χώρου

Όλα τα αρχαιολογικά ευρήματα εντός της έκτασης είχαν γνωστοποιηθεί στους 9 υποψήφιους επενδυτές στα πλαίσια του διεθνούς διαγωνισμού που προκηρύχθηκε το 2011. Αυτά τα ευρήματα ήταν το αποτέλεσμα των εργασιών που είχαν γίνει μέχρι τότε, τόσο κατά την κατασκευή του Αεροδρομίου, όσο και κατά την υλοποίηση των έργων για τους Ολυμπιακούς Αγώνες, το Τραμ και το Μετρό.

Αποτέλεσμα όλων αυτών ήταν η οριοθέτηση αρχαιολογικού χώρου μόνο στην περιοχή του Αγίου Κοσμά. Η Εταιρία τα έλαβε υπόψη της κατά το σχεδιασμό της ανάπτυξης με ιδιαίτερη μέριμνα για την ανάδειξή τους, όπως επιβάλλεται σε μια τέτοιας εμβέλειας επένδυση. Παράλληλα, η -επικυρωμένη από τη Βουλή τον Σεπτέμβριο του 2016- Σύμβαση περιλαμβάνει συγκεκριμένες ρυθμίσεις για την περίπτωση εύρεσης νέων αρχαιοτήτων, ενώ, ούτως ή άλλως, εξακολουθούν να ισχύουν καθ’ ολοκληρία και όσα προβλέπουν οι αρχαιολογικοί νόμοι.

Παρ’ όλα αυτά και παρά το γεγονός ότι δεν προέκυψε κανένα νέο εύρημα, το Υπουργείο Πολιτισμού κήρυξε νέο αρχαιολογικό χώρο.  

Κατά συνέπεια και παρ’ ότι έχουν μεσολαβήσει η υπογραφή της αρχικής Σύμβασης (Νοέμβριος 2014), η υπογραφή της Τροποποιητικής Σύμβασης (Ιούλιος 2016) και η κύρωση των δύο ανωτέρω Συμβάσεων από τη Βουλή (Σεπτέμβριος 2016), η Εταιρία βρίσκεται αντιμέτωπη με αιφνιδιαστική ανατροπή των συμφωνημένων, με σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις στην υλοποίηση του Σχεδίου Ανάπτυξης.

Η ανατροπή αυτή επηρεάζει σημαντικό τμήμα του σχεδιασμού του έργου, αυξάνει σημαντικά και με τρόπο μη προβλέψιμο τους κινδύνους από τη γραφειοκρατία, ενώ δυσχεραίνει σημαντικά την προώθηση των επιμέρους επενδύσεων. Η δημιουργούμενη αβεβαιότητα από τα ανωτέρω επιδεινώνεται από το γεγονός ότι, βάσει της Υπουργικής Απόφασης, αναιρείται το πρόσφατα υπογραφέν Μνημόνιο, το οποίο είχε προηγουμένως εγκριθεί από 11 Υπουργούς στο Κυβερνητικό Συμβούλιο Οικονομικής Πολιτικής (ΚΥΣΟΙΠ).

Ως προς το θέμα της επιβολής 16 όρων στο Σχέδιο Ανάπτυξης

Στην κυρωμένη από τη Βουλή Σύμβαση προβλέπεται ρητά ως όρος για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης η έγκριση του ΣΟΑ «ουσιωδώς στη μορφή στην οποία υποβλήθηκε» από την Εταιρία στα πλαίσια του διαγωνισμού. Η Υπουργική Απόφαση επιβάλει δεκαέξι (16) νέους όρους. Συνεπώς, δημιουργούνται ανατροπές, κενά και ασάφειες, τα οποία προετοιμάζουν το έδαφος για νέες μελλοντικές αυθαίρετες ερμηνείες, από όπου κι αν αυτές προέλθουν.

Είναι προφανές, ότι η Επένδυση δεν είναι δυνατόν να ευοδωθεί, όσο συνεχείς ανατροπές και νέα εμπόδια οδηγούν σε αλλοίωση του Σχεδίου Ανάπτυξης με τρόπους που δεν προβλέπονται από τη Σύμβαση.

Ειδικότερα, τίθεται περιορισμός στα ύψη των κτιρίων. Συγκεκριμένα, ενώ ο Νόμος με βάση τον οποίο σχεδιάστηκε η Ανάπτυξη, έθετε τους όρους βάσει των οποίων μπορεί να υλοποιηθεί μεγάλος αριθμός υψηλών κτιρίων, χωρίς περιορισμό ύψους, η Υπουργική Απόφαση θέτει ως όρο την επανεξέταση του ύψους των κτιρίων, αλλοιώνοντας έτσι τη δέσμευση των νόμων απέναντι στους Επενδυτές. Αξίζει να σημειωθεί, ότι τα υψηλά κτίρια της σχεδιαζόμενης ανάπτυξης, αποτελούν ένα από τα πλέον εμβληματικά στοιχεία της, με στόχο την ενδυνάμωση της Αθήνας ως σύγχρονου τουριστικού προορισμού. 

Όπως είναι φυσικό, το σύνολο αυτών των ανατροπών και ανακολουθιών, αλλά και η πρακτική της συνεχούς έγερσης νέων εμποδίων, διαρρηγνύουν το αναγκαίο κλίμα εμπιστοσύνης. Ταυτόχρονα, δημιουργούν έντονο προβληματισμό ως προς τη δυνατότητα υλοποίησης της επένδυσης, της οποίας η αναγκαιότητα διακηρύσσεται με τον πιο επίσημο τρόπο από την Ελληνική Πολιτεία, ενώ η κρισιμότητά της είναι αδιαμφισβήτητη από όλες τις πλευρές.

Εν κατακλείδι, η Εταιρία παραμένει από την πρώτη στιγμή προσηλωμένη στα συμβατικά κείμενα που έχει υπογράψει με την Ελληνική Πολιτεία. Η Εταιρία δεν έχει άλλη επιλογή παρά να απαιτήσει το ίδιο και από τα λοιπά συμβαλλόμενα μέρη, καθ’ ότι αυτό αποτελεί τη μόνη ασφαλή οδό για την επιτυχή πλήρωση όλων των αιρέσεων και την έναρξη του έργου. Συνεχής ανατροπή του συμφωνηθέντος και κυρωθέντος από τη Βουλή πλαισίου ή συνεχής έγερση νέων εμποδίων, δημιουργεί κλίμα αέναης και ανολοκλήρωτης διαπραγμάτευσης, διαρρηγνύει το αναγκαίο κλίμα εμπιστοσύνης και εγείρει πολλαπλά και εύλογα ερωτηματικά για πολλά ζητήματα.

Επιπρόσθετα η Lamda Development διευκρίνισε τα παρακάτω όσον αφορά τις αρχαιότητες και τα ψηλά κτίρια:

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΑΡΧΑΙΟΤΗΤΩΝ

Στο ακίνητο, βάσει ανασκαφών που έχουν πραγματοποιηθεί στο παρελθόν, υπάρχει κηρυγμένος αρχαιολογικός χώρος στον Άγιο Κοσμά ήδη από το 1957. Ο χαρακτηρισμένος αυτός χώρος είχε συμπεριληφθεί στο διεθνή διαγωνισμό του 2011 και βεβαίως ελήφθη υπόψη στην κατάθεση των σχεδίων των συμμετεχόντων.

Όπως είναι γνωστό, ο χώρος λειτούργησε για πολλές δεκαετίες ως αεροδρόμιο, το οποίο μάλιστα επεκτεινόταν συνεχώς, ενώ στην πορεία κατασκευάστηκαν εγκαταστάσεις για τους Ολυμπιακούς Αγώνες (γήπεδα, ο χώρος του Κανόε–Καγιάκ, κ.λπ.) και πλήθος άλλων βαριών υποδομών, όπως το αμαξοστάσιο, η γραμμή του ΤΡΑΜ και το ΜΕΤΡΟ.

Όλο αυτό το διάστημα μέχρι και πρόσφατα, δηλαδή από την μετεγκατάσταση του αεροδρομίου και βεβαίως κατά τη διάρκεια κατασκευής των ολυμπιακών εγκαταστάσεων, δεν υπήρξε κανένα νέο εύρημα πάρα μόνο η επανοριοθέτηση του εν λόγω χώρου του Αγίου Κοσμά, στις αρχές του 2015. Συνοψίζοντας, μέχρι και την ολοκλήρωση του διαγωνισμού δεν είχε υπάρξει καμία επανοριοθέτηση αρχαιολογικής ζώνης γνωστής στους διαγωνιζόμενους αλλά και έκτοτε μέχρι σήμερα δεν ανακαλύφθηκε κανένα νέο αρχαιολογικό εύρημα.

Όπως προβλέπεται στους αρχαιολογικούς νόμους, η αρχαιολογική υπηρεσία θα έχει πλήρη εποπτεία όλων των εργασιών που θα γίνουν στο ακίνητο. Επιπροσθέτως, τον Ιούνιο του 2017, υπεγράφη σχετικό Μνημόνιο Συνεργασίας μεταξύ της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. και του Υπουργείου Πολιτισμού με το οποίο καθορίζεται ο τρόπος προστασίας και ανάδειξης τυχόν νέων ευρημάτων και οι προβλέψεις του οποίου φροντίζουν για τη διατήρηση και τη διαχρονική και συνεχή εποπτεία από την αρχαιολογική υπηρεσία, όπως γίνεται άλλωστε και σε όλα τα αντίστοιχα μεγάλα έργα.

Επίσης, το μνημόνιο, εξασφαλίζει τους πόρους και το απαιτούμενο ανθρώπινο δυναμικό, σε συνεργασία με τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟΑ, δίνοντας  έτσι τη δυνατότητα της άμεσης ανταπόκρισής τους στις όποιες ανάγκες έρευνας ή ανασκαφικού έργου προκύπτουν στην πορεία εκτέλεσης του έργου.

Συνέπειες κήρυξης Αρχαιολογικού χώρου

Η κήρυξη αρχαιολογικού χώρου έχει τις εξής συνέπειες για την έκταση που κηρύσσεται:

Οποιαδήποτε δραστηριότητα κατ’ αρχάς απαγορεύεται και επιτρέπεται μόνο μετά από θετική εισήγηση της αρμόδιας αρχαιολογικής υπηρεσίας και απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού.

Η διαδικασία για τη χορήγηση οποιασδήποτε άδειας περιλαμβάνει την υποχρεωτική ενημέρωση της αρχαιολογικής υπηρεσίας πριν από την έναρξη κάθε εργασίας ή έργου, την υποβολή φακέλου, πιθανόν αυτοψία, γνωμοδότηση από το αρμόδιο αρχαιολογικό συμβούλιο, πιθανή τροποποίηση της εκάστοτε μελέτης ή επιβολή άλλων όρων, την παρακολούθηση των όποιων εργασιών από την αρχαιολογική υπηρεσία κ.α.

Τα ανωτέρω δύναται να προκαλέσουν σημαντικές καθυστερήσεις στη διαδικασία αδειοδότησης και είναι αυτονόητο ότι αποτελούν σημαντικά εμπόδια για την ολοκλήρωση του έργου.

Συνεπώς, η κήρυξη αρχαιολογικού χώρου στο ακίνητο επηρεάζει άμεσα τις προοπτικές του. Σε οποιαδήποτε μεταβίβαση, μίσθωση, και γενικά σε οποιαδήποτε σύμβαση σχετίζεται με ακίνητο εντός αρχαιολογικού χώρου, η κήρυξη του τελευταίου έχει σοβαρές συνέπειες και επιπτώσεις ακόμα και αν δεν βρεθούν τελικά αρχαία. Αυτό εμφανίζεται εντονότερα σε αδόμητα ακίνητα, όπως η έκταση του Ελληνικού.

Οι διαδικασίες εν γένει επιβαρύνονται, δεδομένου ότι κακοπροαίρετοι ή υστερόβουλοι τρίτοι, για ίδιο όφελος, και χωρίς τεκμηρίωση ή αιτιολογία έχουν δικαίωμα προσφυγής ενάντια σε κάθε πράξη ή απόφαση που κατά την άποψη τους υποβαθμίζει ή βλάπτει άμεσα ή έμμεσα τον αρχαιολογικό χώρο. Το αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας είναι σοβαρές καθυστερήσεις για κάθε περίπτωση προσφυγής μέχρις ότου αυτή ολοκληρωθεί.

Όλα τα ανωτέρω μεταβάλουν «επί τα χείρω» την κατάσταση του ακινήτου σε σχέση με τα συμφωνηθέντα και τελικά αλλοιώνουν την αξία του ακινήτου που έχει παραχωρηθεί από το διεθνή διαγωνισμό ενώ η έκταση βρίσκεται υπό τον απόλυτο έλεγχο υπηρεσιών του Υπουργείου Πολιτισμού, όχι μόνο κατά τη φάση της πρώτης έναρξης λειτουργίας, αλλά και για όσο διάστημα υφίσταται ο χαρακτηρισμός αυτός.

Τα περισσότερα από τα ανωτέρω ισχύουν, όχι μόνο για όσα ακίνητα βρίσκονται εντός αρχαιολογικού χώρου, αλλά και για όσα βρίσκονται «πλησίον» αυτού. Ο όρος «πλησίον» ερμηνεύεται κατά περίπτωση, με βασικό κριτήριο τη γειτνίαση ή και την οπτική επαφή του υπό αδειοδότηση έργου ή δραστηριότητας με τον αρχαιολογικό χώρο. Συνεπώς, η κήρυξη αρχαιολογικού χώρου επηρεάζει σημαντικά και όλες τις γειτνιάζουσες με το χώρο περιοχές.

Μερικά πρακτικά παραδείγματα:

Κατά την κανονική διαδικασία (όταν δηλαδή δεν υπάρχει χαρακτηρισμός αρχαιολογικού χώρου), η αρχαιολογική υπηρεσία επεμβαίνει, αν κατά τις εκσκαφές σε ένα οικόπεδο βρεθούν αρχαία.

Σε χαρακτηρισμένη ζώνη αρχαιολογικού χώρου: 

– Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού, ακόμα και εάν θελήσει, μετά από χρόνια, να κάνει μια εργασία στον κήπο του, θα πρέπει να παίρνει την έγκριση και της αρχαιολογικής υπηρεσίας.

– Ένας επαγγελματικός χώρος, για να λειτουργήσει π.χ. ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατόριο, καφέ, κ.α.), θα πρέπει να παίρνει την έγκριση και της αρχαιολογικής υπηρεσίας.

– Μια πολυκατοικία ή μονοκατοικία ή εν γένει κτίσμα, για να κάνει εργασίες ανακαίνισης ή επιδιόρθωσης (π.χ. να βάψει τις προσόψεις της, δηλαδή τους εξωτερικούς της τοίχους) θα πρέπει να παίρνει την έγκριση και της αρχαιολογικής υπηρεσίας.

– Σε κάθε περίπτωση πρωτότυπων αρχιτεκτονικών λύσεων (π.χ. σε υψηλά κτίρια, landmarks, κτίρια ειδικών προδιαγραφών) οποιοσδήποτε θεωρεί ότι «προσβάλλεται» η ζώνη του αρχαιολογικού χώρου για οποιοδήποτε λόγο (ύψος, όγκος, σχήμα, χρώμα κ.λπ.) θα έχει δικαίωμα προσφυγής και αναστολής εργασιών για απροσδιόριστο διάστημα με απολύτως «υποκειμενικούς» ισχυρισμούς, και με τις συνέπειες που προαναφέρθηκαν.

Διαδικασίες που ακολουθήθηκαν σε άλλα μεγάλα έργα

Σε όλα τα μεγάλα έργα (π.χ. Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταυρός Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ), Μετρό, Αττική οδός, Αεροδρόμιο κ.λπ.) όταν βρίσκονται αρχαία, κατά την εκτέλεση του έργου, αυτά προστατεύονται πλήρως σύμφωνα με τις διαδικασίες και τις ειδικές προβλέψεις του αρχαιολογικού νόμου. Ποτέ, σε κανένα από τα μεγάλα έργα, δεν κηρύχθηκαν εκ των προτέρων εκτάσεις ως ζώνες αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.

Οι διαφορές με βάση τα παραπάνω:

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω καθίσταται σαφές ότι:

 – Η κήρυξη ενός αρχαιολογικού χώρου δεν προσφέρει καμία επιπλέον προστασία σε πιθανά νέα ευρήματα, σε σχέση με το Μνημόνιο και τον Αρχαιολογικό Νόμο. Η σημαντική διαφορά είναι ότι αυξάνει ιδιαίτερα τη γραφειοκρατική διαδικασία, η οποία επιβαρύνει οικονομικά τους ιδιοκτήτες του ακινήτου ή οποιουδήποτε κτίσματος και πολλαπλασιάζει τα γραφειοκρατικά βάρη με όλες τις συνακόλουθες καθυστερήσεις και συνέπειες.

– Το Μνημόνιο Συνεργασίας προβλέπει και επιβάλλει την παρουσία της αρχαιολογικής υπηρεσίας και εξασφαλίζει 100% την προστασία, συντήρηση και ανάδειξη των όποιων ευρημάτων εντοπιστούν και ταυτόχρονα εξασφαλίζει ένα σταθερό περιβάλλον το οποίο αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για την προσέλκυση νέων επενδυτικών κεφαλαίων.

Τέλος να σημειωθεί, ότι τυχόν αρχαία ευρήματα, τα οποία σε κάθε περίπτωση θα αναδειχθούν με τους τρόπους που προβλέπονται, θα αποτελέσουν πόλο έλξης επισκεπτών και θα αναδείξουν το έργο. Αυτό έχει αποδείξει η εμπειρία από πολλές άλλες περιπτώσεις σύζευξης πολιτισμικών ευρημάτων και σύγχρονων κατασκευών. Για να γίνει όμως αυτό πρέπει να ξεκινήσουν τα έργα και να γίνουν οι ανασκαφές ώστε να αναδειχθούν τυχόν ευρήματα που αυτή τη στιγμή παραμένουν θαμμένα.

ΨΗΛΑ ΚΤΙΡΙΑ

Γιατί ψηλά κτίρια;

Η χωροθέτηση ψηλών κτιρίων στην έκταση όπου θα υλοποιηθεί το έργο εγκαινιάζει ένα σύγχρονο μοντέλο αστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα, το οποίο εξυπηρετεί δύο βασικούς στόχους:

– Τη μείωση της κάλυψης της επιφάνειας για την «απελευθέρωση» χώρων πρασίνου και κοινόχρηστων χώρων, και κατ’ επέκταση τη φυσική μεγέθυνση του χώρου του Μητροπολιτικού Πάρκου και των λοιπών χώρων πρασίνου, ώστε να διεισδύσει και να ωφελήσει αφ’ ενός όλες τις γειτονιές του έργου και αφ’ ετέρου στο μέγιστο βαθμό τους όμορους δήμους.

– Την ανέγερση κτιρίων-τοποσήμων που θα καταστήσουν την ευρύτερη περιοχή του Ελληνικού, σημείο προορισμού (landmark destination).

Για πρώτη φορά στην Ελλάδα δίνεται η δυνατότητα μίας πλήρως σχεδιασμένης, μελετημένης και οργανωμένης δόμησης με σημαντικά οφέλη για την ποιότητα ζωής, το περιβάλλον, αλλά και την ισόρροπη, βιώσιμη ανάπτυξη του Ελληνικού και της Αθήνας. 

Να σημειωθεί ότι στο Νόμο, βάσει του οποίου έγινε ο διαγωνισμός, προβλέπεται ρητά η δυνατότητα χωροθέτησης υψηλών κτιρίων χωρίς περιορισμούς ύψους και αριθμού. Επομένως, είναι σαφές ότι ο νομοθέτης θέλησε να παράσχει μεγάλη, για τα ελληνικά δεδομένα, ελευθερία ως προς την ανάπτυξη του ακινήτου, ώστε να διασφαλίσει τη βέλτιστη δυνατή ποιότητα των αρχιτεκτονικών λύσεων, καθώς μόνον έτσι μπορούν να επιτευχθούν οι πραγματικά μεγαλεπήβολοι, αλλά αναγκαίοι στόχοι του Ν.4062/2012 οι οποίοι εν συντομία περιλαμβάνουν:

– Τη συμβολή στους εθνικούς δημοσιονομικούς και αναπτυξιακούς στόχους για την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας,

– Την προσέλκυση επενδύσεων και δραστηριοτήτων υψηλής προστιθέμενης αξίας για την οικονομία της Αττικής και εν γένει της χώρας, καθώς και την ενίσχυση της επιχειρηματικής καινοτομίας,

– Τη δημιουργία θέσεων εργασίας σε τομείς με υψηλή ανταγωνιστικότητα για την οικονομία της Αττικής και εν γένει της χώρας,

– Την ανάδειξη της Αθήνας σε πολιτιστική μητρόπολη, τουριστικό πόλο διεθνούς ακτινοβολίας και σημαντικό κέντρο οικονομικής ανάπτυξης και επιχειρηματικότητας, καθώς και εκπαίδευσης και έρευνας, στην ευρύτερη περιοχή της Μεσογείου και των Βαλκανίων,

– Τη δημιουργία ενός μητροπολιτικού πόλου πολλαπλών λειτουργιών, εθνικής εμβέλειας και διεθνούς αναφοράς,

– Την εφαρμογή πρότυπων προγραμμάτων αστικής ανάπτυξης και ανασυγκρότησης και την απόδοση στο ευρύτερο μητροπολιτικό συγκρότημα της πρωτεύουσας χώρων πρασίνου και αναψυχής, καθώς και πολιτιστικών, αθλητικών, τουριστικών, εκπαιδευτικών, ερευνητικών και κοινωνικών υποδομών υψηλής ποιότητας,

– Την εφαρμογή προτύπων σχεδίων, μεθόδων και τεχνικών για την αξιοποίηση του θαλάσσιου μετώπου του Σαρωνικού και τη στροφή της πόλης προς τη θάλασσα.

Με την πρόσφατη απόφαση του Υπουργείου Πολιτισμού, στην οποία ζητείται να επανεξεταστεί το ύψος, τα δεδομένα του διαγωνισμού με βάση το οποίο το Κράτος επιδίωξε να προσελκύσει επενδυτές για την περιοχή, φαίνεται να ανατρέπονται.

Περισσότεροι ελεύθεροι χώροι – Περισσότερο πράσινο

Καθώς ο πληθυσμός των πόλεων μεγαλώνει, μεγαλώνουν και οι ανάγκες. Χρειαζόμαστε περισσότερο χώρο για κατοικίες, γραφεία, καταστήματα. Αλλά ταυτόχρονα και περισσότερους ελεύθερους χώρους. Οι πόλεις στην Ελλάδα επεκτείνονται κατά πλάτος, σε βάρος όχι μόνο της αισθητικής, αλλά και της ποιότητας ζωής των κατοίκων, αφού οι ανοικτοί χώροι έχουν μειωθεί δραματικά. Πρόκειται για ένα τεράστιο πρόβλημα, που αφορά στη βιωσιμότητα των μεγάλων πόλεων, αλλά στην περίπτωση της Αττικής έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις: Η απώλεια χρόνου εξαιτίας της κυκλοφοριακής συμφόρησης και το αυξημένο κόστος μετακινήσεων, αφού το κατά πλάτος μοντέλο ανάπτυξης των πόλεων αυξάνει τις ανάγκες μετακίνησης, η υποβάθμιση του περιβάλλοντος που επιφέρει η πυκνή δόμηση, και η  επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης γίνεται καθημερινά αισθητή από όλους.

Η – υπό όρους και προϋποθέσεις- δόμηση καθ’ ύψος μπορεί να αποτελέσει τη λύση.  Η ανέγερση ψηλών κτιρίων στο Ελληνικό προκρίθηκε στο πλαίσιο μιας πρότυπης, βιώσιμης και ποιοτικά βελτιωμένης αστικής ανάπλασης που θέτει στο κέντρο θέματα περιβάλλοντος, ενέργειας, αισθητικής και λειτουργικότητας. Μείωση στην κάλυψη της επιφάνειας σημαίνει περισσότερος χώρο για πράσινο, περισσότεροι ανοικτοί, κοινόχρηστοι χώροι.

Ταυτόχρονα, ο ειδικός, βιοκλιματικός σχεδιασμός των κτιρίων, που προβλέπεται στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) του Ελληνικού, μειώνει δραστικά το ενεργειακό τους αποτύπωμα, ενώ διασφαλίζει τη μη επιδείνωση του οικιστικού περιβάλλοντος της περιοχής από άποψη συνθηκών ηλιασμού, φωτισμού και αερισμού.

Τοπόσημα μιας σύγχρονης πόλης – Πόλος έλξης για επισκέπτες από όλο τον κόσμο

Τοπόσημο ορίζεται ένα κτίριο του οποίου η ταυτότητα έχει μια τόσο εκτεταμένη εμβέλεια, η οποία υπερβαίνει την καθεαυτή  ταυτότητά του και το καθιστά αναγνωρίσιμο υπερτοπικό πόλο.

Παραδείγματα υπάρχουν από την αρχαιότητα ως σήμερα και είναι διεθνώς γνωστός ο σύγχρονος όρος Guggenheim effect που δημιουργήθηκες λόγω της επίδρασης του μουσείου Guggenheim στο Bilbao της Ισπανίας.

Τα ψηλά κτίρια, λόγω της ειδικής αρχιτεκτονικής τους σχεδίασης, λειτουργούν ως τοπόσημα για το Ελληνικό με στόχο να καταστήσουν την ευρύτερη περιοχή τόπο προορισμού (landmark destination). Ο ταχύτατα αναπτυσσόμενος αρχιτεκτονικός τουρισμός είναι άρρηκτα συνδεδεμένος με τα ψηλά κτίρια τα οποία φέρουν την υπογραφή διεθνούς φήμης αρχιτεκτόνων. Παραδοσιακές πόλεις με έντονο το στοιχείο της ιστορίας και του πολιτισμού όπως η Κωνσταντινούπολη, το Παρίσι, το Πεκίνο, η Σαγκάη αλλά και το Βερολίνο, η Βαρκελώνη, το Λονδίνο, το Μιλάνο και πολλές άλλες, είναι πόλεις των οποίων το τουριστικό προϊόν ενισχύεται σημαντικά μέσα από την ανέγερση κτιρίων με ειδικό αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον. Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι πόλεις που έχουν τέτοιου είδους κτίρια και καινοτόμες κατασκευές (π.χ. το Louvre στο Παρίσι, το Hotel Arts στο παράκτιο μέτωπο της Βαρκελώνης, κ.α.) αποτελούν πόλο έλξης για επισκέπτες από όλο τον κόσμο, πριν ακόμη και από την ολοκλήρωσή τους.

Ο κτιριακός τύπος του ψηλού κτιρίου που περιβάλλεται από ανοικτούς, ελεύθερους χώρους αποτελεί εδώ και δεκαετίες κυρίαρχη τάση στην Ευρώπη, καθώς η δόμηση καθ’ ύψος θεωρείται σημαντική παράμετρος στην επίτευξη του αειφόρου αρχιτεκτονικού σχεδιασμού. Στο Λονδίνο, το ψηλότερο κτίριο έχει ύψος 309,7 μ., στη Μαδρίτη 249 μ., ενώ στο Παρίσι και στο Μιλάνο τα ψηλότερα κτίρια φτάνουν τα 231 μ. 

Στην Αθήνα το ψηλότερο κτίριο της πόλης είναι ο Πύργος των Αθηνών με ύψος 103 μ. ενώ, σύμφωνα με τον «Νέο Οικοδομικό Κανονισμό» (ΝΟΚ) το μέγιστο ύψος των κτιρίων δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 32 μ.

Ο σχεδιασμός του έργου όπως αποτυπώνεται παρακάτω είναι εμφανές ότι προσδίδει πολλούς περισσότερου χώρους πρασίνου σε αντιπαράθεση με το πολεοδομικό στερεότυπο της Αθήνας.

Στην ουσία,  τα κτίρια-τοπόσημα θα διαμορφώσουν μία νέα γραμμή ορίζοντα (skyline) για την Αθήνα και θα της προσδώσουν τον χαρακτήρα μιας πόλης, που εκτός από ένδοξο παρελθόν διαθέτει σύγχρονη δυναμική, μιας πόλης που «πάλλεται» από ζωντάνια και παράγει αρχιτεκτονικά, αισθητικά, ακόμα και πολιτικά-κοινωνικά πρότυπα. Πρότυπα, που όπως και σε άλλες περιπτώσεις, δείχνουν μια κοινωνία, που δεν μένει προσκολλημένη στο παρελθόν της, αλλά μπορεί να συνδυάσει με τόλμη παρελθόν και μέλλον. Βεβαίως, η χωροθέτηση και ανάπτυξη των κτιρίων γίνεται με απόλυτο σεβασμό στο τοπίο, αλλά και την πολιτιστική κληρονομιά του τόπου.

Γνωρίζουμε ότι γύρω από το θέμα των υψηλών κτιρίων υπάρχει ισχυρή διχογνωμία και διαμάχη. Αυτό που τελικά χρειάζεται είναι μια απόφαση για το αν η Αθήνα θα προχωρήσει μπροστά με καινοτόμο σχεδιασμό και τοπόσημα κτίρια, τα οποία σε  συνδυασμό με τη μοναδική ιστορία της, την παράδοση και την κληρονομία της θα οδηγήσουν σε ένα αύριο που θα είναι καλύτερο από το σήμερα.

Ενδεικτικά παραθέτουμε απόψεις διεθνώς αναγνωρισμένων αρχιτεκτόνων:

Ως αρχιτέκτων σχεδιάζεις για το παρόν, με γνώση του παρελθόντος, για ένα μέλλον που είναι ουσιαστικά άγνωστο. – Norman Foster (καταξιωμένος αρχιτέκτονας με πληθώρα βραβείων και τιμητικών διακρίσεων)  

Αναδιαμόρφωση του ορίζοντα «…Πιστεύουμε ότι τα ψηλά κτίρια θα πρέπει να συμβαδίζουν με τις ανάγκες του περιβάλλοντος χώρου, δεν πρέπει να σχεδιάζονται  για το ίδιο το ύψος αλλά να εξισορροπούν τις ανάγκες του πελάτη με αυτές του προφίλ της πόλης». – Benoy architects (αρχιτεκτονικό γραφείο παγκόσμιας εμβέλειας με δεκάδες βραβεύσεις)

Η επιθυμία να φθάσει κανείς στον ουρανό είναι βαθιά ριζωμένη στην ανθρώπινη ψυχή – Cesar Pelli (αρχιτέκτονας ο οποίος έχει σχεδιάσει μερικά από τα ψηλότερα κτίρια του κόσμου. Το Αμερικανικό Ινστιτούτο Αρχιτεκτόνων τον ονόμασε έναν από τους δέκα πιο επιφανείς ζωντανούς Αμερικανούς αρχιτέκτονες)

Ψηλά κτίρια και Ακρόπολη

Το επιχείρημα κατά της ανέγερσης ψηλών κτιρίων στην Αθήνα, η ανησυχία δηλαδή ότι τα ψηλά κτίρια θα επισκιάσουν την Ακρόπολη, στερείται πραγματικής βάσης στην περίπτωση του Ελληνικού, καθώς η προς αξιοποίηση έκταση βρίσκεται σε απόσταση τουλάχιστον 10 χλμ. από το μνημείο. Εξάλλου, η χωροθέτηση των ψηλών κτιρίων στο Ελληνικό δεν θα εμποδίζει τη θέα στην Ακρόπολη από τον αστικό ιστό, αφού τα κτίρια πρόκειται να ανεγερθούν κοντά στη θάλασσα, σε μια περιοχή που σήμερα αποτελεί «αστικό κενό».

Tα ψηλά κτίρια στο Ελληνικό

Τα ψηλά κτίρια αποτελούν σημαντικό στοιχείο της πρότυπης αστικής ανάπτυξης την οποία σηματοδοτεί το έργο στο Ελληνικό. Συγκεκριμένα, στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγ. Κοσμά (ΣΟΑ) προτείνεται η χωροθέτηση 6 ψηλών κτιρίων (θα είναι κάτω από 200 μ.), καθώς και μιας ζώνης κτιρίων περιμετρικά του Μητροπολιτικού Πάρκου, που σε συγκεκριμένα σημεία ενδέχεται να φτάσουν τα 70 μ.

Τα ψηλά κτίρια του Ελληνικού, τα οποία θα είναι ιδιαίτερου αρχιτεκτονικού σχεδιασμού, θα προκύψουν ύστερα από διεθνείς διαγωνισμούς ώστε να επιλεγούν οι πιο αναγνωρισμένοι αρχιτέκτονες παγκοσμίως. Αυτά θα περιλαμβάνουν:

– Πολυδύναμο Κέντρο Πολλαπλών Λειτουργιών και Εκδηλώσεων στο Μητροπολιτικό Πάρκο

– Κτίριο κατοικιών στην περιοχή της Μαρίνας

– Κτίριο μικτών χρήσεων στο χώρο περιπάτου

– Κτίριο Γραφείων & Κτίριο Ξενοδοχείου στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης

– Ολοκληρωμένο Τουριστικό Συγκρότημα στο χώρο του πρώην Αεροδρομίου”.