Έλεγχοι νομιμότητας ακινήτων και δηλώσεις αυθαιρέτων – Ποιες οι διαδικασίες

Δημοσιεύθηκαν σε ΦΕΚ (ΦΕΚ 6769/ Β / 31-12-2021) οι αποφάσεις που αφορούν στον καθορισμό του αντικειμένου ελέγχου εντοπισμού και επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων κατασκευών καθώς και στον καθορισμό του αντικειμένου ελέγχου των δηλώσεων αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων κατά τον έλεγχο δηλώσεων αυθαιρέτων.

Η πρώτη απόφαση, αφορά στην περιγραφή του αντικειμένου ελέγχου και της διαδικασίας μετά τη διαπίστωση αυθαίρετων κατασκευών σε ακίνητο.

Ο έλεγχος γίνεται από ελεγκτή δόμησης, ο οποίος οφείλει να λάβει υπόψη όλα τα διαθέσιμα νομιμοποιητικά στοιχεία και διενεργείται:

• κατόπιν εξειδικευμένης και αναλυτικής καταγγελίας ιδιώτη ή
• αυτεπάγγελτα

Ειδικότερα οι ελεγκτές δόμησης:

• Κάνουν επιτόπια αυτοψία όπου εντοπίζουν και καταγράφουν τις αποκλίσεις στο σημείο που αναφέρεται στην καταγγελία.

Εφόσον απαιτείται για την εξέταση της καταγγελίας ή σε περίπτωση μη ύπαρξης σχετικών νομιμοποιητικών στοιχείων, ο έλεγχος διενεργείται επί του συνόλου της ιδιοκτησίας.

Στην περίπτωση που οι καταγγελλόμενες αυθαίρετες κατασκευές βρίσκονται εντός κοινοχρήστων/κοινοκτήτων χώρων ακινήτου, ο έλεγχος περιορίζεται σε αυτούς και δεν διενεργείται έλεγχος επί των υπολοίπων τμημάτων του κτιρίου ή άλλων κτιρίων επί του οικοπέδου ή γηπέδου.

• Λαμβάνουν φωτογραφίες.
• Συντάσσουν πόρισμα-έκθεση αυτοψίας με σκαρίφημα κτισμάτων ή/και προμέτρηση υλικών για λοιπές παραβάσεις.
• Υπολογίζουν αρχικά τα πρόστιμα.

Είναι σημαντικό το γεγονός ότι ο υπολογισμός του προστίμου ανέγερσης και διατήρησης γίνεται από τους ελεγκτές δόμησης, αλλά το τελικά επιβαλλόμενο πρόστιμο ορίζεται από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.

Υπενθυμίζεται ότι το πρόστιμο ανέγερσης χρεώνεται εφάπαξ, ενώ το διατήρησης για κάθε χρόνο μέχρι την νομιμοποίηση/κατεδάφιση/τακτοποίηση κλπ.

Με την κοινοποίηση της έκθεσης αυτοψίας ο φερόμενος ιδιοκτήτης έχει τις κάτωθι επιλογές:

1. Αποδοχή της έκθεσης με υπεύθυνη δήλωση εντός των 30 ημερών ώστε να λάβει έκπτωση 30% επί του προστίμου ανέγερσης.
2. Αυτόβουλη κατεδάφιση – αποκατάσταση της αυθαιρεσίας με υπεύθυνη δήλωση και κατεδάφιση εντός 60 ημερών με την απαραίτητη έκδοση έγκρισης εκτέλεσης εργασιών κατεδάφισης για την τέλεση των εργασιών. Με την έκδοση και του πορίσματος Ελεγκτή Δόμησης επιβάλλεται εφάπαξ πρόστιμο 500€ μόνο. Ειδικότερα για πρόχειρες ή προσωρινές κατασκευές, καθώς και λυόμενες κατασκευές, η διαδικασία οικειοθελούς κατεδάφισης/απομάκρυνσης εφαρμόζεται μόνο μία φορά στο ίδιο ακίνητο και τις επόμενες χρεώνονται κανονικά τα πρόστιμα.
3. Προσφυγή κατά της έκθεσης με ανασταλτικό χαρακτήρα ώστε να λάβει πρόσκληση για ακρόαση ενώπιον της Επιτροπής Εξέτασης Προσφυγών Αυθαιρέτων. Αν απορριφθεί η προσφυγή, η αυθαίρετη κατασκευή είναι κατεδαφιστέα και εφαρμόζονται οι προβλεπόμενες κυρώσεις.

• Αν η προσφυγή περιέχει αίτημα υπαγωγής των αυθαιρέτων κατασκευών προς τακτοποίηση εφόσον είναι εφικτό (π.χ. οι αυθαιρεσίες έγιναν προ της 28/7/2011, το ακίνητο δεν είναι κατηγορίας 5 κλπ), τότε η επιτροπή εξετάζει την τήρηση των προϋποθέσεων υπαγωγής και ο ιδιοκτήτης πρέπει να προσκομίσει τη δήλωση υπαγωγής εντός 30 ημερών.
• Αν η προσφυγή περιέχει αίτημα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης, αυθαιρέτου κατασκευασμένου μετά την 28/7/2011, τότε η επιτροπή υπολογίζει τα πρόστιμα και ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκδώσει την άδεια εντός 60 + 30 ημερών, ειδάλλως οριστικοποιούνται τα πρόστιμα και η αυθαιρεσία κρίνεται κατεδαφιστέα.
• Αν η προσφυγή περιέχει αίτημα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης, αυθαιρέτου κατασκευασμένου προ της 28/7/2011, τότε η επιτροπή εξετάζει την τήρηση των προϋποθέσεων υπαγωγής και ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκδώσει την άδεια εντός 60 + 30 ημερών, ειδάλλως οριστικοποιούνται τα πρόστιμα και η αυθαιρεσία κρίνεται κατεδαφιστέα.

Η δεύτερη απόφαση, αφορά στην περιγραφή του αντικειμένου και της διαδικασίας ελέγχου των δηλώσεων υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων στις ρυθμίσεις των ν. 4014/2011, ν. 4178/2013 και ν. 4495/2017.

Ο έλεγχος γίνεται από ελεγκτή δόμησης και σε αυτή την περίπτωση και αφορά  σε δηλώσεις περαιωμένες ή που όφειλαν να έχουν περαιωθεί. Ο έλεγχος διενεργείται με αυτοψία και επί των δικαιολογητικών που συνοδεύουν την δήλωση υπαγωγής,

• κατόπιν καταγγελίας ή
• στα πλαίσια του καθορισμένου δειγματοληπτικού ελέγχου

Ειδικότερα, από τον αρμόδιο ελεγκτή δόμησης ελέγχεται:

• η παλαιότητα της αυθαιρεσίας προ της 28/7/2011
• το επιτρεπόμενο της αυθαίρετης χρήσης – εάν υπάρχει
• το επιτρεπόμενο της υποβολής δήλωσης βάσει θέσης (άρθρο 89 Ν.4495/17 πχ αρχαιολογική ζώνη, αιγιαλός, δημόσιο, δασικό, ρέμα κλπ)
• η ορθότητα της επιλογής κατηγορίας στην δήλωση
• τα δικαιολογητικά που αναρτήθηκαν ως εξής:
  • η ύπαρξη δικαιώματος υποβολής αίτησης (συναίνεσης, αποδεικτικά ιδιοκτησίας)
  • η πληρότητα των λοιπών δικαιολογητικών
  • η περιγραφή της αυθαίρετης κατασκευής
  • η απαίτηση μελέτης στατικής επάρκειας και η εμπρόθεσμη υποβολή
  • οι συντελεστές υπολογισμού προστίμων
  • τα παραστατικά και τα δικαιολογητικά μειώσεων προστίμων
• για τις υπαγωγές σε παραδοσιακούς οικισμούς/διατηρητέα μνημεία οι πρόσθετες εγκρίσεις και δικαιολογητικά
• η εμπρόθεσμη έκδοση άδειας νομιμοποίησης ή συντέλεση κατεδάφισης

Σε περίπτωση που κατά την εξέταση της πληρότητας των στοιχείων του φακέλου διαπιστωθούν ελλείψεις, ο μηχανικός οφείλει εντός 30 ημερών να προχωρήσει στις απαραίτητες συμπληρώσεις βάσει του σχετικού πορίσματος. Σημειώνεται ότι μετά την ενημέρωση αυτή, ενδέχεται να προκύψουν αλλαγές στο πρόστιμο που επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη.